나이스옥션 법원경매 안양 2025타경991 [1] 경기도 군포시 대야미동 637-13 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 군포시 대야미동 소재 ""군포대야초교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 중 제4층 제401호로서,
(사용승인:2015.06.02)
외벽: 석재 및 타일 붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 주방, W.C, 현관, 베란다, 다락 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역()<경기도
문화재보호조례>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m
이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및
공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

제시외건물 기호㉠~㉢이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 제시외 건물(다락 등) 포함
2. 집합건축물대장 상 위반건축물(불법증축) 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 상세정보

건물명: 퍼스트클래스

집합건축물대장 상 위반건축물 등재 여부: 예 (불법증축 등재)

사용승인일: 2015.06.02

구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

건물 면적 (전용/공급): 38.18㎡ (전용면적 추정) / 399.79㎡ (건축물대장 상 총 면적)

토지 지분: 27.179㎡ (8.22평)

1.2. 토지 정보

토지면적: 27.18㎡ (8.22평)

토지 지분: 27.179㎡ (8.22평)

토지 이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전제3구역, 과밀억제지역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 군포시 대야미동 소재 군포대야초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

군포대야초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에 근린생활시설과 공원이 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 또한, 대야미역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 주변에 대규모 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 일반적으로 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리를 제외하고는 매각으로 모두 소멸됩니다. 다만, 등기부등본 상 인수되는 권리가 있는지 추가 확인이 필요합니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 확인됩니다. 인수되는 보증금은 0원이며, 등기부채권 총액 또한 0원으로 확인되어 임차인과 관련된 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 현황 조사를 통해 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* '스페이스빌' (2017년식, 40.62㎡): 22,000만원 (평당 약 1,790만원)

* '신우빌라나동' (1992년식, 38.5㎡): 12,300만원 (평당 약 1,056만원)

* '백상빌리지(가동)' (1992년식, 36.72㎡): 11,000만원 (평당 약 991만원)

본 건은 2015년 사용승인된 38.18㎡(약 11.55평) 면적의 다세대주택으로, 감정가는 150,120,000원(약 1,298만원/평)입니다. 이는 최근 거래된 신축빌라(스페이스빌)보다는 낮고, 구축빌라보다는 높은 수준으로, 연식과 상태를 고려할 때 합리적인 감정가로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 건은 군포대야초등학교와 인접하여 있어 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설과 공원이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다. 또한 대야미역이 인근에 위치하여 교통 이용이 편리하며, 지역 내 문화시설 및 기타 편의시설에 대한 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 무단증축

집합건축물대장 상 위반건축물(불법증축)로 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과, 시정명령, 재산권 행사 제한 등 불이익이 발생할 수 있습니다. 이는 명도 및 재매각 시에도 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

건물 제시외 면적(다락 등)이 1.20㎡ 존재하며, 제시외 건물(다락 등)이 감정평가에 포함되어 있습니다. 실제 현황과 공부와의 차이가 있을 수 있으므로, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 거주 현황 및 임차인의 권리 관계에 대한 정확한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군포시 대야미동에 위치한 다세대주택으로, 2015년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 군포대야초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 교통 여건 또한 양호하며, 주변 생활 편의시설 및 자연환경도 갖추고 있습니다. 그러나 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이로 인해 향후 행정적 제재나 금전적 부담이 발생할 수 있으며, 이는 시세에도 영향을 미칠 수 있습니다. 제시외 건물 존재 역시 현황 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 군포대야초등학교 도보 통학 가능 거리.

* 양호한 교통 및 생활 환경: 대야미역 인접, 주변 편의시설 및 공원 접근성.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 연식이 오래되지 않음.

* 상승 잠재력: 군포시 개발 계획 및 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 150,120,000원(약 15012만원)이며, 면적은 38.18㎡(약 11.55평)입니다. 주변 시세 및 유사 면적의 거래 사례를 고려할 때, 평당 1000만원 ~ 1200만원 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

최근 거래된 구축 빌라의 평당 시세가 약 991만원 ~ 1,056만원인 점과 신축 빌라의 평당 시세가 약 1,790만원인 점을 고려하고, 본 건의 사용승인일(2015년)과 위반건축물 등재라는 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있으며, 특히 위반건축물 관련 부담금을 면밀히 파악하여 입찰가를 최종 결정하는 것이 중요합니다. 보수적으로 접근 시 13,000만원 내외를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.