나이스옥션 법원경매 여주 2025타경689 [1] 경기도 양평군 옥천면 옥천리 599-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리에 소재하는 ""옥천초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형과 유사한 토지로서 주거용 건부지 및 일부 전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 왕복2차선도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 주거개발진흥지구(옥천), 제2종지구단위계획구역(2019-07-23), 주거용지(2019-07-23)(주거용지)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 ""지적도 및 사진용지""와 같이 창고, 석축 등이 소재함.

공부와의 차이

공부상 ""대""이나 현황 일부 텃밭으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 연와조 슬라브지붕 단층 건물로서
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등
내벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

단독주택으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적도 및 건물개황도"", ""사진용지""와 같이 보일러실, 창고 등이 소재함.

공부와의 차이

공부상 지하실이 등재되어 있지 않으나, 현황 지하실 창고가 소재함.(후첨 ""지적도 및 사진용지"" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 공부상 지하실이 등재되어 있지 않으나, 현황 지하실 창고가 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경689 (1)

소재지: 경기도 양평군 옥천면 옥천리 599-5

용도: 단독주택

감정가: 608,406,340원

토지 면적: 666.00㎡ (약 201.47평)

건물 면적: 99.78㎡ (약 30.18평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 79.39㎡ (약 23.99평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리에 소재하는 "옥천초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 주택, 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난합니다.

토지 형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지 및 일부 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 제2종지구단위계획구역, 주거용지에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 속합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원입니다.

임대관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

등기부 요약

말소기준권리: 2014년 3월 5일 접수된 청운농업협동조합의 근저당권(104,000,000원)입니다.

토지 및 건물 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 383,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

주변 매매/임대 정보 분석

제공된 주변 시세 정보는 연립, 다세대 주택에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 물건 유형 및 규모에서 차이가 있습니다.

리더스타운(A,B동)(2010년 건축, 다세대)의 전용면적 69.16㎡ 물건이 2026년 3월 25일에 132,000,000원, 2026년 7월 8일에 125,000,000원에 거래되었습니다.

뉴타운하우스A동(442-9)(2013년 건축, 다세대)의 전용면적 52.5㎡ 물건이 2026년 3월 16일에 87,500,000원에 거래되었습니다.

시세 분석

본건은 666㎡의 넓은 토지를 포함하는 단독주택으로, 제공된 다세대 주택과는 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다. 감정가 608,406,340원은 토지 가치를 상당 부분 반영한 것으로 판단됩니다. 주변 단독주택의 최신 매매 사례가 부족하여 정확한 시세 파악이 어렵지만, 감정가를 기준으로 시장 가치를 평가하는 것이 합리적입니다.

1.4. 생활정보

교육시설

옥천초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

주거환경

주택과 농경지가 혼재된 조용하고 자연친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

일괄매각 및 제시외 건물

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 공부상 등재되지 않은 제시외 건물(창고, 석축, 지하실 창고 등)이 포함됩니다. 이러한 제시외 건물은 추후 건축물대장 정리 등이 필요할 수 있으며, 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

공부상 차이

토지는 공부상 "대"이나 현황 일부 텃밭으로 이용 중입니다.

건물은 공부상 지하실이 없으나 현황 지하실 창고가 소재합니다. 건축물대장상 지하층은 없는 것으로 기재되어 있으나, 현황 지하실 창고가 존재하는 점은 유의해야 합니다.

토지이용규제

다양한 환경 및 개발 관련 규제 지역(자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등)에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

혐오시설

주변을 조사한 결과, 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 공장 등)이 확인되지는 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 폐기물매립시설 설치제한지역, 배출시설설치제한지역 등에 해당하므로 관련 시설 입지는 제한됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 옥천면의 주택 및 농경지가 혼재된 지역에 위치한 단독주택으로, 666㎡의 넓은 토지를 확보하고 있습니다. 옥천초등학교와 인접하여 주거 환경이 양호하며, 감정가는 6억 8백여만 원으로 책정되었습니다. 다만, 공부와 다른 현황(지하실, 제시외 건물) 및 다양한 토지이용규제가 존재하므로, 입찰 전 현장 확인과 법률 검토가 필수적입니다. 주변 다세대 주택 시세와는 직접 비교가 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 대지 면적(666㎡)을 활용한 잠재적인 건축 또는 재건축 가능성 (관련 규제 확인 필수).

양평 지역의 자연 친화적인 주거 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

옥천초등학교 인접으로 인한 교육적 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 608,406,340원입니다.

등기부채권 총액은 383,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

주변 다세대 주택 시세와 본건 단독주택의 감정가 간 큰 차이가 있으며, 본건은 넓은 토지 가치가 중요한 만큼 감정가를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

토지 이용 규제, 공부상 차이 등 고려 시, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 517,000,000원 ~ 578,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.