나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56470 [1] 경기도 화성시 영천동 846-2 에스에이치스퀘어투 1층108-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""동탄테크노밸리교차로"" 서측 인근에 위치하며 주위는
노변 지식산업센터, 오피스텔등 업무용 건물 및 근린생활시설등이 소재하는 지역으로서 제
반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상10층 건물내 제1층 제108-1호 로서,
외벽:석재붙임 및 페어글라스 마감등.
내벽:몰탈위페인팅마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

소매점(공실상태임)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북동측으로 노폭 약40미터 내외의 포장도로, 남서측으로 폭 약15미터 내외의 포장
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭40m~50m)(동탄2지구)(접합
), 대로2류(폭30m~35m)(대(주)2-21)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(중(집)3-121)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56470 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 화성시 영천동 846-2 에스에이치스퀘어투 1층 108-1호

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상10층 건물내 제1층 제108-1호

주요 마감: 외벽 석재붙임 및 페어글라스, 내벽 몰탈위페인팅, 창호 샷시창호

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.61㎡ (약 2.00평)

토지지분: 6.61㎡ (약 2.00평)

건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

건물지분: 18㎡ (약 5.45평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 270,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "동탄테크노밸리교차로" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 오피스텔 등 업무용 건물 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

본건은 남동측 및 북동측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로, 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

준거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭40m~50m), 대로2류(폭30m~35m), 중로3류(폭12m~15m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

경매구분: 부동산임의경매

사건번호: 수원지방법원 2025타경56470 (1)

3.2. 등기부등본 요약 (말소기준권리 포함)

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2019-11-11)

* 갑3: 소유권이전 (접수일자: 2022-03-22, 권리자: 주식회사 에스에스알)

* 을1: 근저당 (접수일자: 2022-03-22, 권리자: 우리은행, 권리금액: 212,400,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 임의경매 (접수일자: 2025-06-18, 권리자: 에프더블유2503유동화전문유한회사, 권리금액: 187,868,886원) - 말소

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 212,400,000원 (을1 근저당 기준)

3.4. 인수되는 권리 여부

본건 매각으로 인해 말소기준권리(을1 근저당)보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부 요약상 확인되지 않습니다.

4. 상권 및 이용현황

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 동탄테크노밸리 인근은 다수의 지식산업센터와 오피스텔이 밀집하여 업무 활동이 활발한 지역입니다.

이는 근린생활시설에 대한 잠재적 수요를 뒷받침합니다.

4.2. 현재 건물 이용 상태

본건은 소매점 용도로 이용 중이나, 현재 공실 상태로 파악되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 인프라

동탄테크노밸리라는 대규모 산업단지 및 택지개발지구 내에 위치하여, 관련 업무시설, 상업시설, 주거시설 등 인프라가 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능하여 직장인들의 출퇴근 및 고객 방문에 유리한 조건입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 본건이 공실 상태로 이용 중이므로, 향후 임차인 확보 시까지 추가적인 투자 비용(관리비, 공과금 등)이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대관계는 미상으로 파악되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 존재하거나 보증금/차임 내역이 불명확할 경우, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나이므로, 현장 조사를 통한 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 유동화 물건 특성

본건은 유동화 물건으로, 이는 채권의 유동화 과정에서 발생한 경매 건입니다. 일반적으로 유동화 물건은 권리 관계가 복잡하거나 채권 금융기관의 변동 가능성이 있을 수 있으므로, 추가적인 주의가 요구됩니다.

6.4. 법적/행정적 제한

토지 이용 계획상 다양한 용도 지역 및 지구에 속해 있어 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 해당 행위는 제한됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 동탄테크노밸리 인근에 위치한 근린상가 물건으로, 지역 내 개발 호재와 산업단지 배후 수요를 바탕으로 한 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 인프라가 잘 갖춰진 입지입니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 불명확하다는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 유동화 물건이라는 점 또한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄테크노밸리 배후 수요: 대규모 산업단지 및 기업체 입주에 따른 상권 활성화 기대.

* 우수한 접근성: 대로변에 접하여 차량 접근성이 뛰어나고 대중교통 이용도 편리합니다.

* 소형 면적: 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 진입 가능성이 있습니다.

* 법정지상권, 유치권 등 부담 없는 권리 관계: 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 최근 경매 낙찰가율, 본건의 현황(공실, 임차인 여부 등)을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정평가액 270,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 본건의 잠재적 가치를 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

9.2. 제언

입찰 전, 반드시 현장 방문을 통해 본건의 현재 상태, 주변 상권 및 임차인 현황(존재 시)을 직접 확인하시기 바랍니다. 또한, 관련 법규 및 권리 관계에 대한 전문가의 추가적인 검토를 받으시는 것을 권장합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점을 감안하여 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.