나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56016 [1] 경기도 용인시 처인구 역북동 745 용인역북더럭스나인 지1층비121호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 역북동 소재 ""함박초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는
점포, 음식점, 위락시설 등 각종 상업용 빌딩, 오피스텔, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근
린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 남측 근거리에 명지대학교 자연캠퍼스가 소재함.

교통상황

본건은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 근거리에 경전철역이 소재하여 대중
교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상10층건 중 지1층 비121호(기호1), 지1층
비122호(기호2)로서
외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅, 페어그라스 등 마감.
내 벽 : 몰탈 및 석고 판넬위 인테리어 등 마감.
창 호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

본건 기호1,2는 상호 경계구분 없이 하나의 영업장(음식점)으로 이용 중임.

설비내역

공용 위생설비, 급.배수 설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사의 토지로서, 집합건물(오피스텔, 근린생활시설) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 소로3류, 중로2류, 중로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(특수)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권
역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

본건 기호1,2의 공부상 용도는 소매점이나, 현황은 상호 경계 구분없이 하나의 용도(음식점)
으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1,2는 임대중인 것으로 탐문조사 되나, 자세한 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 상호 경계구분없이 하나의 영업장(음식점)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56016 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 역북동 745 용인역북더럭스나인 지1층 비121호, 비122호

용도: 오피스텔 (현재 음식점 영업장으로 이용 중)

감정가: 1,323,000,000원

토지면적: 28.61㎡ (약 8.66평)

건물면적: 96.28㎡ (약 29.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 경기도 용인시 처인구 역북동 소재 함박초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 점포, 음식점, 위락시설 등 다양한 상업용 빌딩과 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 남측 가까이에 명지대학교 자연캠퍼스가 소재하여 배후 수요가 풍부합니다.

교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 근거리에 경전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 지하 5층, 지상 10층 건물 중 지하 1층 비121호 및 비122호입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 사다리형의 완경사 토지로서, 집합건물(오피스텔, 근린생활시설) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 소로3류, 중로2류, 중로3류와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로3류, 중로2류, 중로3류 등 도로계획이 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 2월 14일 접수된 안성시산림조합의 근저당권(을1)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. (예: 갑8 근저당권, 갑9 압류 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임규완 (임 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입/사업자등록일: 2024년 5월 9일

* 확정일자: 2024년 10월 2일

* 배당신고일자: 2025년 7월 18일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

이용 상태: 본건은 지하 1층 비121호와 비122호가 합쳐져, 상호 경계 구분 없이 하나의 음식점 영업장으로 이용되고 있습니다. 공부상 용도는 소매점이나 현황은 다릅니다.

주변 상권: 역북동 상업지역 내 위치하며, 다수의 상업시설, 음식점, 위락시설 등이 밀집해 있습니다. 명지대학교 자연캠퍼스가 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권으로 활성화될 가능성이 높습니다. 경전철 역세권 입지로 유동인구가 풍부합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 상업지역 내 위치하여 대형마트, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 함박초등학교가 인접해 있으며, 명지대학교 자연캠퍼스가 근거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통: 경전철역 및 다수의 버스 노선이 있어 시내외 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 공부상 용도는 소매점이나, 현황은 음식점으로 사용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 절차나 건물 사용에 있어 행정적인 고려사항이 될 수 있습니다.

일괄매각: 본건은 두 개의 호실(B121, B122)이 하나로 합쳐져 영업장으로 이용되고 있어, 권리 분석 및 인도명령 시 고려가 필요합니다.

임차인 문제: 임차인 임규완은 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다. 다만, 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 일부 저항이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

주변 시설: 일반적인 상업지역 내 위치하며, 주변에 유흥시설 등이 혼재할 수 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 투자 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 용인시 처인구 역북동의 역세권 상업지역에 위치한 오피스텔로, 현재는 하나의 통합된 대형 음식점 영업장으로 사용되고 있습니다. 명지대학교 및 주변 상업 시설의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 가치를 지니고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 두 개 호실의 일괄 매각이라는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 상업지구 내 최적 입지: 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

대형 상업 공간: 96.28㎡(약 29.13평)의 넓은 면적은 음식점 등 특정 업종 운영에 매우 유리합니다.

명지대학교 인접: 대학 상권으로서 안정적인 수요 기반을 기대할 수 있습니다.

권리관계의 안전성: 모든 후순위 권리가 소멸되어 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,323,000,000원

시세 분석:

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 용인역북더럭스나인 오피스텔의 시세는 면적 및 층에 따라 다르지만, 평당 약 1,580만원 ~ 1,720만원 수준에서 거래된 것으로 파악됩니다. 특히, 51.22㎡(약 15.49평) 오피스텔이 2026년 7월 2일 245,000,000원(평당 약 1,581만원)에 거래된 사례가 본건과 유사한 대형 평수로서 참고할 만합니다.

본건 건물 면적은 96.28㎡ (약 29.13평)입니다.

상기 시장가격을 평당 1,580만원으로 적용하여 환산 시, 약 460,174,000원 (29.13평 * 1,580만원/평)의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가와의 비교:

본건의 감정가는 1,323,000,000원인 반면, 시장 가격 기반 추정치는 약 4억 6천만원입니다. 감정가가 시장 시세 대비 약 2.8배 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 상업용 부동산의 잠재 가치 평가, 또는 개별 호실의 특수성(예: 상업용 전환 가치) 등이 반영되었을 가능성이 있으나, 현재 시장 거래가를 고려할 때 상당한 괴리가 존재합니다.

예상 입찰가 산정:

감정가와 시장 추정치 간의 큰 차이, 지하 1층이라는 위치적 특성, 그리고 현재 음식점으로 영업 중인 상업용으로서의 가치를 종합적으로 고려해야 합니다. 일반적으로 감정가 대비 일정 비율 할인하여 입찰가를 산정하는 것이 경매 전략입니다. 시장 시세가 감정가 대비 현저히 낮다는 점을 감안하면, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 물건의 잠재적 리스크를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 700,000,000원 ~ 900,000,000원 범위에서 신중하게 검토하시는 것을 권장합니다. 이는 시장 기반 추정치(약 4.6억)보다는 높지만, 감정가(약 13.2억)보다는 현저히 할인된 금액으로, 낙찰 후 수익성을 확보하기 위한 전략적 접근입니다. 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.