나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56355 [1] 경기도 화성시 능동 1066-8 에스원스마트빌 11층1111호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류업 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 본건 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제11층 제1111호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이새시 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.
(※ 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비(급·배수 등), 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 38m, 북서측으로 노폭 약 20m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로1류(폭 35m~ 40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56355 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 홍 (신청채권자 겸 대항력 있는 임차인)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 화성시 능동 1066-8 에스원스마트빌 11층1111호

* 용도: 아파트

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제11층 제1111호

* 이용상태: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 55,000,000원

* 토지 면적: 4.36㎡ (약 1.32평)

* 토지 지분: 4.363㎡ (약 1.32평)

* 건물 면적 (전용면적 추정): 14.20㎡ (약 4.30평)

* 건물 지분: 14.201㎡ (약 4.30평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 본건 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됩니다.

* 본건은 남서측으로 노폭 약 38m, 북서측으로 노폭 약 20m의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을구 순위번호 1번 주택임차권 (2024-07-05 접수)

* 주요 권리사항:

* 을1: 주택임차권 (홍진영, 2024-07-05 접수, 보증금 65,000,000원, 인수) - 확정일자 2021-08-06, 전입일자 2021-08-30

* 갑5: 강제경매 (2025-06-12 접수, 신청채권자 홍진영, 보증금 65,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 홍

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-30

* 확정일자: 2021-08-06

* 배당신고일자: 2024-07-05

* 대항력: 있음

* 주: 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인으로, 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위번호 1번 주택임차권 (홍진영)

* 인수 보증금: 65,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우)

4. 상권분석

* 본건 주변은 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 복합 상권입니다.

* 인근에 능동고등학교가 위치하며, 다수의 상가 및 편의시설이 분포하여 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

* 현재까지 확인된 주변 시설 정보 상, 심각한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 능동고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 좋습니다.

* 다양한 소매점, 음식점, 은행 등 근린생활시설이 가까워 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 외부 이동이 편리한 편입니다.

* 건물 내 주차 공간이 부족한 점(주차 0.3대/세대)은 유의해야 할 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 홍 의 임차보증금 65,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 가장 주의해야 할 부분이며, 투자 비용 산정에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 건물 면적이 14.20㎡ (약 4.30평)으로 매우 작아, 일반적인 아파트 실거주 목적보다는 1인 가구 전용이거나 투자 목적에 국한될 가능성이 높습니다.

* 본 건은 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 소액 감정가에도 불구하고 65,000,000원의 높은 임차보증금을 인수할 수 있는 리스크를 안고 있습니다. 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당 절차를 면밀히 확인하고 인수될 보증금을 포함한 총 투자 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

* 매우 작은 전용면적(4.30평)은 실거주자보다는 투자자에게 더 적합할 수 있으나, 환금성 측면에서 제약이 있을 수 있습니다.

* 철저한 권리분석과 배당표 확인 후, 인수되는 보증금을 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 매우 작은 면적으로 인해, 소액 투자를 원하는 실수요자 또는 1인 가구 임대 수익형 부동산으로 고려될 수 있습니다.

* 주변 상권 및 교통 여건은 보통 수준으로, 향후 지역 개발이나 인구 유입 등의 긍정적 요인이 발생할 경우 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 55,000,000원

* 인수 예상 보증금 (최대): 65,000,000원

* 본 물건은 인수 보증금이 감정가를 초과하므로, 입찰가 산정 시 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 해야 합니다.

* 즉, 최종 취득 비용은 (입찰 낙찰가) + (인수 보증금 65,000,000원)이 됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 인수 보증금을 고려하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. (예: 40,000,000원 ~ 50,000,000원 수준에서 입찰가 결정, 총 투자 비용은 105,000,000원 ~ 115,000,000원 예상)

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 배당표를 통한 임차보증금 배당 가능 금액을 확인 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.