나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1342 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1397-1 에이스에비뉴더퍼스트 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 '능실초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2023년 01월 05일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 건물 내 제1층 제113호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 몰탈위 페인트, 인테리어 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40m 내외 및 서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

제2종근린생활시설로 '샤브훠궈'라는 일반음식점으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1342 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1397-1 에이스에비뉴더퍼스트 1층113호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 건물

사용승인일: 2023년 01월 05일

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점 '샤브훠궈'로 이용중)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 1,074,000,000원

토지면적: 9.57㎡ (약 2.89평)

토지지분: 9.57㎡ (약 2.89평)

건물면적: 50.17㎡ (약 15.18평)

건물지분: 50.17㎡ (약 15.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

위치: 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 '능실초등학교' 동측 근거리에 위치

주위환경: 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대

교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임

2.2. 토지 이용 및 도로 현황

토지형상 및 이용상태: 인접토지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 40m 내외 및 서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접해 있음

2.3. 지역 지구 현황

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약:

* 을1 (말소기준권리): 근저당권, 신한은행, 2023-03-24 접수, 840,000,000원

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소, 김금자, 2023-03-24 접수

* 갑3: 임의경매, 신한은행, 2025-06-18 접수, 716,661,369원 (수원지방법원 2025타경1342)

등기부채권 총액: 840,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: LIUXUEFENG (류학봉)

보증금: 50,000,000원

차임: 3,000,000원

전입일자(사업일자): 2023-04-04

확정일자: 2024-12-17

배당신고일자: 2025-08-11

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 총 권리 분석 요약

말소기준권리인 신한은행의 근저당보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 류 는 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 0원이므로 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없음.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 및 내용은 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 현황

본건은 제2종근린생활시설로 현재 '샤브훠궈'라는 일반음식점으로 이용 중에 있음.

건물은 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설로 복합 용도.

4.2. 지역적 특성

주위가 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 상권임.

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)에 속하여 개발 잠재력이 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'능실초등학교'가 인근에 위치함.

5.2. 주변 시설

제공된 정보 기준으로는 특별한 혐오시설이나 이에 준하는 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 실제 존재 여부 및 인수 조건 등은 추가 확인이 필요함.

6.2. 기타 리스크

유동화 물건으로, 거래 또는 권리관계에 있어 일반 물건보다 복잡성이 있을 수 있음.

현재 공실 없이 임대 중이나, 향후 임차인 변경 또는 공실 발생 가능성은 상존함.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 호매실동에 위치한 신축급 상가(제2종근린생활시설)임.

주거 및 상업 복합지역에 자리하여 접근성이 양호하며, 현재 일반음식점으로 활발히 운영 중임.

권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 대항력 및 인수 보증금이 없어 낙찰자의 권리 부담은 없음.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 부분에 대한 면밀한 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)로 양호한 물건 상태 기대.

* 대로 및 중로와 접한 우수한 도로 조건 및 대중교통 접근성.

* 현재 임차인이 대항력 없으며 인수할 보증금이 없어 권리 분석이 명확함.

* 호매실지구 내 일반상업지역에 위치하여 향후 상권 발전 및 임대 수익 기대 가능.

* 신축 상가임에도 불구하고 감정가가 적정한 수준인지 추가 검토 필요.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 감정평가액 외에 현재 시세, 주변 유사 물건 거래 사례, 임대수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요함.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵다는 점 참고하시기 바람.

참고로, 본 건의 경우 인수되는 임차인의 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려할 필요는 없음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.