나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56466 [1] 경기도 수원시 장안구 송죽동 65 영광아파트 상가동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 송죽동 소재 ""경기과학고교"" 남서측 인근에 위치하며 인근은
공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진.출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 2층 건물 중 1층 103호, 104호로서
외벽 : 외장타일붙임 마감등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 내부인테리어 마감
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

기호(1),(2) : 호별구분없이 일단의 영업장(음식점)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 및 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 소로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기과학고등학교(수원교육지원청문의))<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수일여자중학교(수원교육지원청문의))<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수일중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(한일초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한
법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항
- 대상 구분건물 기호(1,2)는 조사일 현재 호별표식이 없으며 벽체구분없이 음식점으로
사용중에 있는바 참고바랍니다.
- 각 전유부분이 구분건물로 될 당시(분양당시)에는 경계벽의 설치등으로 구조상 독립성
이 있었던 것으로 조사됩니다.

- 현재 위 독립성의 상실은 편의상 이용용도로 일시적 상실이라고 판단됩니다.

- 또한 위 독립성의 상실은 건축물대장 및 건축물현황도에 의거 복원이 가능하고 비교적
복원이 용이하다고 판단되며 소정의 칸막이 비용(석고보드 등으로 경계구분해야되는
재료비 및 인건비등의 비용)이 소요될 것으로 예상됩니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1,2는 현재 호별표식이 없으며 벽체구분없이 음식점으로 사용중임
- 각 전유부분이 구분건물로 될 당시에는 경계벽의 설치등으로 구조상 독립성이 있었으나 편의상 이용용도로 일시적으로 독립성이 상실된 것으로 보이고 복원이 가능하며 복원비용이 소요될 것으로 예상(감정평가서 참조바람)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경56466 (1) 사건으로 경매 진행 중인 경기도 수원시 장안구 송죽동 65 영광아파트 상가동 1층 103호 근린상가입니다. 감정가는 93,000,000원으로 책정되었으며, 토지 면적은 33.41㎡ (약 10.11평), 건물 면적은 45.00㎡ (약 13.61평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 채권자는 (OOOOOO이며, 본 물건의 특이사항으로는 대항력 있는 임차인과 위반건축물 등재가 있습니다. 주요 주의사항으로는 일괄 매각 대상이며, 현재 103호와 104호가 호별 구분 없이 하나의 음식점으로 사용 중이고, 구조상 독립성이 상실된 것으로 보이며 복원 시 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 장안구 송죽동 소재 "경기과학고교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 교통 상황으로는 대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류되며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 다수의 학교에 대한 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 7월 5일 접수된 주식회사골든블루의 근저당권 (금70,000,000원)입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 제공된 정보 상 명시된 바 없습니다.

인수되는 권리로는 대항력 있는 임차인 이 이 있습니다. 해당 임차인은 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원이며, 전입/사업자등록일은 2020년 4월 17일, 확정일자는 2025년 7월 7일, 배당신고일자는 2025년 7월 7일입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되지만, '대항력 있음'으로 인해 낙찰 후 잔여 보증금 인수 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 이에 대한 면밀한 권리분석 및 소명 확인이 필요합니다.

등기부 채권 총액은 70,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 영광아파트 상가동은 주변의 아파트 단지 및 학교 등과의 연계를 통해 근린 생활시설로서의 기능을 수행하고 있습니다. 현재 1층 103호와 104호가 하나의 공간으로 통합되어 음식점으로 이용되고 있어, 단일 업종으로 운영되는 상황입니다. 상가 밀집 지역이라는 특성상, 주변 거주민 및 학생들을 대상으로 한 업종에 대한 꾸준한 수요가 존재할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교육시설로는 본 건 인근에 경기과학고등학교, 수일여자중학교, 수일중학교, 한일초등학교 등이 위치하고 있어 해당 지역의 학군을 형성하고 있습니다. 편의시설의 경우, 상가동 내에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 주변 주거 지역 내의 편의시설 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건에는 다음과 같은 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

* 대항력 있는 임차인: 이 임차인은 전입/사업자 등록일(2020-04-17)이 말소기준권리(2023-07-05)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되지만, 만일 배당받지 못할 경우 낙찰자가 해당 보증금 500만원을 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 위반건축물: 본 건은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건축물대장상의 내용이 실제와 다를 수 있거나, 관련 법규 위반 사항으로 인해 철거, 이행강제금 부과 등 행정상의 제재가 발생할 수 있습니다.

* 구조 변경 및 복원 비용: 현재 103호와 104호가 하나의 공간으로 사용되고 있어, 원상 복구 시 경계벽 설치 등 별도의 복원 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 감정평가서에서도 복원 비용이 소요될 것으로 명시하고 있습니다.

* 호별 표식 부재: 현재 호별 구분이 명확하지 않아 실제 점유 및 사용에 혼란이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 수원시 장안구 송죽동에 위치한 근린상가로, 주변 주거 단지 및 학교를 배후로 하고 있으며 감정가는 9,300만원으로 책정되었습니다. 토지 면적은 33.41㎡ (약 10.11평), 건물 면적은 45.00㎡ (약 13.61평)입니다.

하지만 대항력 있는 임차인, 위반건축물 등재, 두 개 호실 통합 사용으로 인한 복원 필요성 등 잠재적 리스크 요인을 다수 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부 및 위반건축물 관련 행정 처분 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적 입지: 주변 공동주택 단지 및 학교 밀집 지역에 위치하여 고정적인 수요 확보가 용이합니다.

* 합리적 감정가: 시장 시세 대비 감정가 수준을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

* 전환 가능성: 현재 음식점으로 통합 운영 중인 공간을 분할하여 개별 상가로 활용할 경우, 임대 수익 증대 및 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 선행되어야 합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 현 시세 조사

* 본 건의 실제 임대 가능 가치 및 예상 공실률 분석

* 위반건축물 해소 및 공간 복원에 소요될 예상 비용 산출

* 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 보증금(500만원) 및 관련 비용 고려

* 향후 개발 계획 및 지역 가치 상승 요인 분석

본 건의 경우, 감정가 9,300만원에서 시작하며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으므로 해당 금액은 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다. 그러나 상기 언급된 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.