나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56376 [1] 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 189-2 재원주택 7동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 ""둔전제일초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 용인경전철(에버라인) ""둔전역""이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

알.씨조 슬래브지붕 4층 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 1994.03.25.)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물 현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 및 난방설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 서측으로 노폭 약 5m, 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세정보는 다음과 같습니다.

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56376 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 189-2 재원주택 7동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 47,000,000원

토지면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

토지 지분: 13.07㎡ (약 3.95평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

건물 지분: 29.9625㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOOOOOOOOOO

건물명: 재원주택

동/호수: 7동 4층 402호

사용승인일: 1994년 3월 25일

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 "둔전제일초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 용인경전철 에버라인 "둔전역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측과 서측으로 각각 노폭 약 5미터와 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 및 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 제한보호구역(지원/헬기:2km), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 바로는 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(지원/헬기:2km)에 해당되어 관련 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석

* 매각 구분: 본건은 토지와 건물의 지분 매각으로 진행됩니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2025년 6월 12일 접수된 대주씨플러스대부유한회사의 6번 박강욱지분강제경매 (채권금액 9,322,221원)입니다.

* 갑구 1번 (1996.10.14.) 소유권이전 (박숙서)

* 갑구 6번 (2025.05.01.) 소유권이전 (박강욱 외 1명, 대위등기)

* 갑구 7번 (2025.06.12.) 6번 박강욱지분강제경매 (채권자: 대주씨플러스대부유한회사, 말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 박 : 1999년 12월 9일 전입 신고하였으며, 보증금 0원, 차임 0원으로 조사되었습니다.

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 거래 내역이나 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 명시되어 있더라도 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의가 요구됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 대항력있는임차인이 존재합니다.

* 주의사항: 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 매수보증금을 미납하여 실효될 경우 이후에는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 둔전리 지역은 "둔전제일초등학교"를 중심으로 주거 지역과 일부 근린생활시설이 혼재된 곳입니다. 주변 부동산 시장 정보를 분석한 결과, 최근 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 및 연립 주택 거래 사례를 고려할 때, 감정가 대비 시세의 차이가 존재할 수 있습니다.

* 최근 거래 사례 (2026년 7월):

* 187-4번지 (대림빌라, 연립, 2000년식, 59.53㎡): 13,200만원에 거래되었습니다.

* 127-2번지 (미소그린빌, 다세대, 2015년식, 69.805㎡): 18,300만원에 거래되었습니다.

* 366번지 (대성아트맨션, 다세대, 1994년식, 57.96㎡): 7,900만원에 거래되었습니다.

본건(59.92㎡)과 유사한 면적의 1994년식 다세대 주택은 7,900만원에 거래되었으나, 2000년식 연립주택 거래가 13,200만원에 이루어진 점을 감안하면, 본건의 감정가 4,700만원은 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 본건은 지분 매각이므로 실제 거래가는 할인될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 둔전제일초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 둔전역을 이용한 대중교통 접근성이 양호합니다. 또한, 지역 내 근린생활시설들이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 주거 환경: 다세대 및 연립주택 등이 밀집한 주거 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 건물 및 토지의 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있으며, 명확한 분할 협의가 필요합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효화될 수 있습니다. 또한, 우선매수권 행사 횟수에 제한이 있으므로 사전에 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로 향후 발생할 수 있는 보증금 반환 의무나 기타 분쟁 가능성에 대해 면밀한 조사가 필요합니다.

* 건물 노후: 1994년에 건축된 건물로, 30년 이상 경과하여 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본건은 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 법적 규제를 받고 있어 건축 행위나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리의 다세대주택 지분 경매 물건입니다. 둔전역 및 초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편이나, 건물 노후화, 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 지분 매각과 임차인 관련 사항은 입찰 전 반드시 면밀한 검토가 필요합니다. 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있으나, 여러 위험 요인을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 최근 유사 물건의 거래가보다 감정가가 현저히 낮아 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 교통 및 생활 편의: 둔전역 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 미래 가치: 용인시 개발 계획 및 지역 발전 추이에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인이 존재하고 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있는 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 최근 거래 사례를 고려할 때 감정가(47,000,000원)는 낮은 편으로 판단됩니다. 하지만, 지분 매각에 따른 통상적인 할인율과 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

인수해야 할 보증금은 0원으로 파악되므로, 감정가와 최근 거래 시세를 종합적으로 고려하고 위험 요인을 반영하여, 보수적으로 58,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 등기부 열람, 권리 관계 재확인 등을 통해 최종적인 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.