나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1301 [1] 경기도 오산시 가수동 399 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 4층에프433호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한경 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 오산시 오산동 소재 '오산역' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공장 및 지식산업센터, 지원시설 등으로 형성된 공업지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 본건 인근지역의 도로정비상태 및 대중교통 사정 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 중 4층 에프433호임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 용도 공장(지식산업센터)임.

설비내역

본건은 공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등의 소방설비, 지하 및 지상주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남측 및 동측으로 대로 등 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(6) : 도시지역, 일반공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 중로3류
(폭 12m~15m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한), 성장관리권역,
중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)

기호(7) : 도시지역, 일반공업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한
구역(2019-12-06)(전부제한), 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가
구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)

기호(8) : 도시지역, 일반공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한
구역(2019-12-06)(전부제한), 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가
구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)임. 등기부상 건물 내역 중 "13층 35342㎡"으로 기재되어 있으나, 공부상 13층 3534.52㎡임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2025타경1301 사건으로 경기도 오산시 가수동 399번지에 소재한 현대테라타워CMC 지식산업센터동 4층 에프433호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 374,000,000원이며, 토지면적은 27.84㎡(약 8.42평), 건물면적은 86.20㎡(약 26.08평)로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

경매구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 국민은행입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 가수동 소재 '오산역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공장, 지식산업센터, 지원시설 등이 혼재된 공업지대입니다.

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근 지역의 도로 정비 상태 및 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

본건의 남측 및 동측으로는 대로 등 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지는 3필지로 구성되어 있으며, 일반공업지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.11.20.~2028.11.19.)으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 절차를 통해 매각됩니다.

등기부등본상 확인된 말소기준권리는 2023년 8월 10일 접수된 국민은행의 근저당권(채권액 372,000,000원)입니다.

본 매각으로 인해 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등은 말소될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어, 지상권의 존부 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 낙찰 후 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 건물 및 토지 현황

본건은 철근콘크리트구조의 현대테라타워CMC 건물 중 4층 에프433호입니다.

건축물대장상 총괄표제부에는 주용도가 공장(지식산업센터, 기숙사, 의료시설 포함)으로 기재되어 있으며, 총 29층 건물입니다.

본건은 집합건축물대장상 용도가 공장(지식산업센터)으로 등록되어 있습니다.

건물 내에는 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 공업용 건부지로 이용 중이며, 인접 도로 상태는 양호합니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 오산시 가수동 일대는 현대테라타워CMC와 같은 신축급 지식산업센터들이 다수 들어서 있어 관련 산업 집적 효과를 기대할 수 있는 지역입니다.

오산역 인근에 위치하여 수도권 접근성이 뛰어나며, 다양한 지원시설이 함께 조성되어 있어 사업 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

지식산업센터, 공장, 지원시설 등이 밀집된 지역 특성상 관련 업종의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

본건은 지식산업센터 용도로, 업무 및 생산 활동에 최적화된 입지를 제공합니다.

오산역이 인근에 위치하여 광역 교통망 이용이 편리하며, 이를 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 갖추어져 있어 업무 효율성을 높일 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '임대 관계 미상'입니다. 현재 임차인이 존재하는지, 존재한다면 해당 임차인의 보증금 및 월세는 얼마인지 정확히 파악되지 않았습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 금전적 손실을 야기할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

또한, 물건명세서 및 주의사항에 등기부상 건물 내역 중 "13층 35342㎡"으로 기재된 부분과 공부상 "13층 3534.52㎡"인 부분 간의 차이가 언급되어 있습니다. 해당 내용은 본건(4층)과는 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 건물 전체의 도면 또는 면적 표기에 오류가 있거나 추후 문제가 발생할 소지를 배제할 수 없습니다.

8. 종합 의견

본건은 오산역 인근에 위치한 현대테라타워CMC 지식산업센터 내의 우량 물건으로 판단됩니다.

신축급 건물로 시설 상태가 양호하며, 교통 접근성이 뛰어나 향후 임대 수요 확보 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존재 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

가장 중요한 리스크 요인인 임차인 현황에 대한 정보 부족은 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 해소해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 오산역 역세권에 위치하여 탁월한 교통 및 수도권 접근성 확보.

* 현대테라타워CMC라는 신축급 현대식 지식산업센터 내 위치하여 쾌적한 업무 환경 제공.

* 일반공업지역에 속해 관련 업종 사업체 운영 및 투자에 유리.

* 권리분석상 말소기준권리 이하 권리 소멸로 비교적 명확한 권리관계.

* 향후 지역 개발 및 산업 단지 활성화에 따른 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 채권 총액, 주변 시세, 임대 수익률, 건물 상태, 명도 가능성, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 파악된 정보로는 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 해당 부분은 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사, 유사 물건 사례 비교 분석, 현장 답사를 통한 상세한 상태 파악이 필수적입니다. 감정가 374,000,000원과 채권 총액 372,000,000원을 참고하여 경쟁 입찰 상황을 고려한 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.