나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33778 [1] 경기도 김포시 하성면 마곡리 140-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

ㅁ 본건 위치
경기도 김포시 하성면 마곡리 소재 '마곡2리마을회관' 남동측 인근에 소재함
ㅁ 주위 환경
본건 주위는 소규모 공장지대임

교통상황

ㅁ차량접근여부 : 접근 가능함
ㅁ대중교통여건 : 다소 불편함
- 버스 : 인근 간선도로(동마동로) 변으로 버스 정류장 소재함

형태 및 이용상태

ㅁ토지형태 : 기호1(사다리형)
ㅁ이용상황 :
- 기호1: 공업용 건부지로 이용중임
- 기호 4,5: 현황 도로임

인접 도로상태

ㅁ북동측으로 세로의 본건 도로(기호4,5)와 접함

토지이용계획 및 제한상태

ㅁ 기호 1) 보전관리지역(보전관리지역)， 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가죽분뇨
의 관리 맞 이용에 관한 법률>, 군사기지 맞 군사시설 보호구역(해병 2사단 관할 지
역)＜군사기지 및 군사시설 보호법>， 제한보호구역(전방지역 :25km)（위탁지역 12m)< 군
사기지 맞 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
ㅁ 기호 4) 보전관리지역(보전관리지역)， 가축사육제한구역(모든죽종 제한)＜가죽분뇨
의 관리 맞 이용에 관한 법률>, 군사기지 맞 군사시설 보호구역(해병 2 사단 관할 지
역)＜군사기지 및 군사시설 보호법>， 제한보호구역(전방지역 :25km)（위탁지역 12m)< 군
사기지 맞 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
ㅁ 기호 5) 보전관리지역(보전관리지역)， 가축사육제한구역(모든죽종 제한)＜가축분뇨
의 관리 맞 이용에 관한 법름>, 군사기지 맞 군사시설 보호구역(해병 2사단 관할 지
역)＜군사기지 및 군사시설 보호법>， 제한보호구역(전방지역 :25km)（위탁지역 12m)< 군
사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

ㅁ 해당사항 없음

공부와의 차이

ㅁ 기호1 토지의 경우 일부가 법면인 상태이며 면적 사정은 개략면적으로 기준하였고, 기호3의 경우 공부상 1층이나 현황은 2층으로 이를 감안하여 평가함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅁ 임대관계 : 미상
ㅁ 기타 : 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

○ 기호 2와 기호 3
일반철골구조 난연판넬지붕 단층 건물로서
외부마감: 샌드위치판넬 마감
내부마감: 샌드위치판넬 및 벽지 등(기호3에 해당) 마감
창호마감: PVC 새시 등

이용상태

○기호2는 제조업소로 기호3은 사무실로 이용중임

설비내역

○ 기본적인 위생 및 급배수설비 등

부합물 및 종물

○ 지적도, 건물개황도 및 사진 참조

공부와의 차이

○해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대내역 : 미상

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록3.은 공부상 1층이나 현황 2층으로 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경33778 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 근린시설

1.2. 소재지 및 정보

소재지: 경기도 김포시 하성면 마곡리 140-8

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.3. 면적

토지면적: 2276.00㎡ (약 688.54평)

토지지분: 1543.007㎡ (약 466.77평)

건물면적: 198.00㎡ (약 59.90평) (등기상 건물 2개 동 면적 합계)

건물 제시외면적: 650.00㎡ (약 196.63평) (일괄 매각 대상에 포함)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,305,428,000원

총 채권액: 1,291,523,140원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 소재 '마곡2리마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 주로 소규모 공장 지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근은 용이한 편입니다.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 인근 간선도로(동마동로) 변에 버스 정류장이 소재합니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 현황

토지: 기호 1 토지는 공업용 건부지로 이용 중이며, 기호 4, 5는 현황 도로로 이용되고 있습니다. 토지는 북동측으로 본건 도로와 접해 있습니다.

건물: 등기상 건물(2)은 138㎡로 제조업소로, 건물(3)은 60㎡로 사무실로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 10월 11일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을8)

등기부채권 총액: 1,291,523,140원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: (주)서 퍼니처

보증금: 30,000,000원

차임: 3,300,000원

사업개시일: 2020년 2월 20일

대항력: 있음.

주의: 임차인은 대항력을 가지고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 보증금 3,000만원의 인수 여부에 대한 추가적인 법적 검토 및 현장 확인이 필수적입니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 이는 낙찰자의 부담이 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 김포시 하성면 마곡리는 소규모 공장들이 밀집한 지역으로, 물류 및 산업 활동이 이루어지는 곳입니다.

4.2. 용도 분석 (근린시설)

부동산 등기부 및 건축물대장 상 제1종 근린생활시설로 등재되어 있습니다.

현재 제조업소 및 사무실로 활용되고 있으며, 주변 공장 종사자들을 대상으로 하는 서비스 제공이나 지원 시설로서의 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가장 가까운 편의시설로는 '마곡2리마을회관'이 인근에 소재합니다.

대중교통 이용 시 다소 불편함이 예상되나, 차량 접근성은 양호합니다.

구체적인 상업 시설, 병원, 학교 등은 주변 지역에 대한 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 기타

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 복잡하게 설정되어 있어 권리 관계가 복잡합니다.

총 채권액이 감정가에 육박하거나 초과하는 수준입니다.

6.2. 임차인 대항력

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 3,000만원의 인수 여부가 불확실합니다. 이는 예상 입찰가 산정에 중요한 변수입니다.

6.3. 공부와의 차이

등기부상 1층으로 기재된 건물(목록 3)이 현황 2층으로 평가되어 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이가 존재합니다. 이는 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

6.4. 제시외 건물

650㎡에 달하는 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되어 있어, 해당 건물의 철거 또는 법적 처리 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

6.5. 지역 제한

본 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병 2사단 관할), 제한보호구역(전방지역), 성장관리권역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 하성면에 위치한 근린시설로, 소규모 공장 지대 내에 자리 잡고 있어 산업 활동과 연계된 입지 특성을 가집니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 13억 542만 8천 원입니다.

복잡한 권리 관계가 존재하나, 대부분 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 인수 여부, 그리고 건물 현황과 공부상의 차이 및 제시외 건물 포함 여부입니다. 또한, 지역별 토지 이용 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 메리트

총 채권액이 감정가에 근접한 수준으로, 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

8.2. 입지 잠재력

김포시는 지속적인 개발 및 산업단지 조성 등으로 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 본 물건의 입지 또한 이러한 개발 흐름 속에서 가치가 재평가될 가능성이 있습니다.

8.3. 토지 활용성

약 688.54평에 달하는 넓은 토지 면적을 보유하고 있어, 향후 증축, 개축 또는 타 용도로의 전환 등 다양한 토지 활용 방안을 모색할 수 있습니다 (단, 토지 이용 제한 사항을 고려해야 함).

8.4. 제시외 건물 활용

일괄 매각에 포함된 650㎡의 제시외 건물은 현황에 따라 수리 또는 용도 변경 등을 통해 추가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 요소를 고려하여 이루어졌습니다.

감정가: 1,305,428,000원

총 채권액: 1,291,523,140원 (대부분 소멸 예상)

임차인 보증금: 30,000,000원 (인수 여부 불확실, 본 산정에서는 제외)

건물 현황과 공부상의 차이, 제시외 건물로 인한 잠재적 추가 비용, 지역 제한에 따른 개발 가능성 등을 감안하였습니다.

규칙 6에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다. 임차인 보증금 3,000만원은 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 인수하지 않는 것으로 가정하여, 아래 범위 내에서 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 약 913,800,000원 ~ 1,044,262,400원 (감정가의 약 70% ~ 80%)

참고: 위 입찰가는 일반적인 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 여부에 따라 최종 결정 시 상당한 조정이 필요합니다. 또한, 주변 시세 조사 및 권리 분석에 대한 전문가의 추가 검토를 강력히 권장합니다.

주변 시설 조사 결과, 제공된 정보만으로는 특정 혐오 시설에 대한 언급은 없었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.