나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1220 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 690-21 주연로즈빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천기계공업고등학교"" 남서측 인근에 위치하며
, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용상황
은 보통임.

건물의 구조

2012년 01월 04일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건
내 제5층 제502호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관
한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?상대보호구역(남부교육청평
생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1220 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 690-21 주연로즈빌 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 128,000,000원

* 토지면적: 28.84㎡ (약 8.72평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 50.50㎡ (약 15.28평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO (등기부상 신한은행)

* 준공년도: 2012년 1월 4일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 2월 21일자 신한은행 근저당 (을3)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 인수되는 권리: 지상권은 없으며, 기타 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2022년 11월 18일

* 확정일자: 2022년 11월 19일

* 배당신고일자: 2025년 06월 30일

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건지 주변의 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 인근 다세대주택(화인에이스빌, 2012년 준공)은 2026년 5월 전용면적 약 13.5평(44.77㎡)이 12,200만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 90.4만원 수준입니다.

* 본 건의 감정가는 12,800만원이며, 전용면적은 약 15.28평(50.50㎡)입니다. 평당 약 83.8만원 수준으로, 주변 시세와 비교 시 적정 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

* 건축된 지 10년 이상 되었으나, 비교적 신축에 속하는 물건으로 신축 연도가 오래된 인근 빌라(세명쉐르빌, 대일빌라)의 시세보다는 높은 가격으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설 이용이 가능하며, 학교(인천기계공업고등학교 등)가 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있는 위험이 있습니다. 이행강제금 부과 여부 및 금액 등은 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 특수한 절차나 관리가 필요할 수 있습니다.

* 등기부상 부채: 채권 총액이 107,000,000원으로 감정가보다 낮은 수준이나, 채권의 성격에 따라 낙찰 후 추가적인 문제가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 준신축급 다세대주택으로, 현재 시세 대비 합리적인 수준에서 감정평가되었습니다.

* 다만, 위반건축물이라는 명확한 리스크가 존재하며, 이 부분에 대한 정확한 파악과 대처 방안 마련이 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인은 없으나, 유동화 물건이라는 특수성도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 건물: 2012년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계가 단순합니다.

* 인근 시세 대비 적정 감정가: 최근 거래 사례를 고려할 때 감정가가 과도하게 높지 않습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 128,000,000원입니다.

* 임차인 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액은 없습니다.

* 위반건축물 등 리스크 요소를 감안하고, 최근 인근 유사 물건의 거래 사례(평당 약 90.4만원) 및 본건의 감정가(평당 약 83.8만원)를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근 시 약 110,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 주의: 위반건축물로 인한 원상복구 비용, 이행강제금, 명도 비용 등 추가 발생 가능 비용을 충분히 산정한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.