나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509921 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 인근은 각종 주거용 부동산, 주상용 및 상업용 부동산이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 버스터미널 등이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 사다리형 토지입니다.

인접 도로상태

본건 일련번호 1,2 서측으로 폭 약 6m의 도로(일련번호3 포함)와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 일련번호 1,2 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
토지 일련번호 3: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2024-05-14)(1142-1,1142-2,1142-5 편입제외)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 ㉮
본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물로서
외벽: 모르타르위 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄 새시입니다.

일련번호 ㉯
본 건물은 벽돌구조 슬레이트지붕 1층 건물로서
외벽: 모르타르위 페인팅 마감 등,
창호: 알루미늄 새시입니다.

이용상태

일련번호 ㉮
공부상 '소매점, 휴게음식점, 금융업소, 사무실, 단독주택'용도입니다.

일련번호 ㉯
공부상 '창고'용도입니다.

설비내역

일련번호 ㉮
전기, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 있습니다.

일련번호 ㉯
전기, 위생 및 급배수설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도""와 같이 제시외건물이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건물 공부상 내리 1-3, 5-5, 5-6 위 삼지상에 소재하고 있는 것으로 등재되어 있으며, 내리 5-5번지는 타인소유의 토지인 바,
경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509921 (1)

* 소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1-3

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,255,316,080원

* 토지면적: 965.00㎡ (약 291.91평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1054.62㎡ (약 318.98평)

* 건물 제시외면적: 28.86㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 인OOOOO (인천옹진농업협동조합 추정)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 인근은 각종 주거용, 주상용 및 상업용 부동산이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 버스터미널 등이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

* 인접 도로상태: 본건은 서측으로 폭 약 6m의 도로와 접합니다.

1.3. 권리분석

* 토지 등기부 요약

* 접수일자 1990-03-21: 소유권 이전 (옹진농업협동조합)

* 접수일자 2020-11-30: 소유권 이전 (노환전 외 1명)

* 접수일자 2023-03-24: 근저당권 (인천옹진농업협동조합, 920,400,000원) - 말소기준권리

* 접수일자 2025-06-12: 임의경매 (인천옹진농업협동조합, 786,219,457원) - 말소

* 등기부채권 총액: 920,400,000원

* 건물 등기부 요약

* 접수일자 1997-06-18: 소유권보존 (옹진농업협동조합)

* 접수일자 2020-11-30: 소유권 이전 (노환전 외 1명)

* 접수일자 2023-03-24: 근저당권 (인천옹진농업협동조합, 920,400,000원) - 말소기준권리

* 접수일자 2025-06-05: 2번 노환전 지분압류 (경기광주세무서장) - 말소

* 접수일자 2025-06-12: 임의경매 (인천옹진농업협동조합, 786,219,457원) - 말소

* 등기부채권 총액: 920,400,000원

* 권리분석 요약

* 말소기준권리: 2023년 3월 24일자 인천옹진농업협동조합 근저당권입니다.

* 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2013-11-15

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 매매/임대 정보 분석

* 인천광역시 옹진군 영흥면 내리의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대 주택의 거래 가격은 전용면적 약 36.5㎡ ~ 50.5㎡ 기준으로 6,200만원 ~ 6,300만원 수준입니다.

* 이를 평당 시세로 환산하면 약 370만원 ~ 520만원 수준으로 추정됩니다.

* 본건의 감정가 12억 5,531만 6,080원은 토지 약 291.91평, 건물 약 318.98평을 고려할 때, 평당 약 430만원 수준으로, 주변 시세와 유사하거나 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

* 건물은 제2종근린생활시설, 업무시설, 단독주택, 창고 등으로 복합 용도가 가능하여 상가 및 임대 수익을 기대할 수 있는 구조입니다.

1.5. 생활정보

* 본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리에 위치하여, 섬 지역 특유의 전원적인 생활 환경을 제공합니다.

* 지역 내 편의시설은 보통 수준이며, 대중교통 접근성은 보통으로 평가됩니다.

* 인근에 주거, 상업, 업무 시설이 혼재되어 있어 다목적 활용이 가능한 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 일부 타인 소유: "내리 5-5번지는 타인소유의 토지인 바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다." 라는 내용은 부동산 권리 관계에 중대한 하자를 야기할 수 있는 치명적인 리스크입니다. 소유권 분쟁 또는 추가적인 매입 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원으로 신고되었으나, 임차인의 실제 권리 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 경매 물건이 여러 담보로 묶여 있어, 다른 경매 물건의 진행 상황에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄 매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 건축법상 위반 건축물 여부 및 관련 부담이 발생할 수 있습니다.

* 불명확한 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"에 대한 구체적인 내용이 없어, 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 옹진군 영흥면 소재 근린주택으로, 감정가는 12억 5천만원대입니다.

* 가장 큰 치명적 리스크는 토지 일부(내리 5-5번지)가 타인 소유라는 점이며, 이는 본 물건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다.

* 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보, 제시외 건물 등 추가적인 고려 사항이 있습니다.

* 이러한 중대한 리스크 요인들로 인해, 투자 가치 판단에 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 영흥도 지역 개발 가능성과 관광 수요 증가는 장기적인 임대 수익 및 자산 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 다양한 용도로 활용 가능한 건물 구조는 잠재적 가치를 높입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이라는 점은 명도 과정에서의 부담을 줄여줄 수 있습니다 (단, 법적 검토 필수).

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (임차인 보증금 0원 신고 기준)

* 감정가: 1,255,316,080원

* 본건의 감정가는 주변 시세와 유사하나, 토지 일부가 타인 소유라는 치명적인 리스크를 고려해야 합니다.

* 해당 토지 소유권 문제 해결 방안 및 예상 비용, 법적 분쟁 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 이러한 중대한 리스크를 반영하여, 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준 (약 7억 5천만원 ~ 8억 8천만원)을 권장합니다.

* 단, 타인 소유 토지 문제에 대한 명확한 해결책이 제시되기 전까지는 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.