나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509977 [1] 인천광역시 부평구 부평동 118-12 그린파크 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 부평구 부평동 소재 ""부평5동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 상가, 공동주택, 단독주택 및 주상용건물 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등
대중교통사정은 보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층중 6층 602호로서
외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비 자동화재탐지설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 주상용건물부지로 인접도로와 등고, 평탄함.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 포장도로에 접하여 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509977 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 118-12 그린파크 6층602호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건축년도: 2016년

* 감정가: 264,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 면적 정보

* 토지면적: 9.29㎡ (약 2.81평)

* 건물 전용면적: 69.97㎡ (약 21.16평)

1.2. 건물 구조 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

* 층수: 총 14층 중 6층 602호

* 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 등

* 내벽: 벽지 및 타일 마감 등

* 창호: 샷시 이중창 등

1.3. 경매 물건 정보

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

* 본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, "부평5동행정복지센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 상가, 공동주택, 단독주택 및 주상용 건물이 혼재하여 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.1. 교통 및 도로 접근성

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본 건물은 남측 및 동측으로 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 원활합니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한상태

* 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 1월 20일 접수된 고양세무서장의 압류(갑5)입니다.

* 낙찰 시, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 말소될 예정입니다.

3.1. 임차인 현황 및 인수 여부

* 현재 임차인으로 주택도시보증공사(김문규)가 등재되어 있으며, 보증금 324,000,000원, 차임 0원으로 되어 있습니다.

* 임차인의 전입일자는 2022년 7월 15일, 확정일자는 2022년 6월 13일입니다.

* 권리분석 결과, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 또한, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 을구 순위 3번 주택임차권이 언급되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨에 따라 본 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 이에 따라 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

3.2. 등기부 요약

* 등기부상 소유권 이전 기록 및 압류, 강제경매 개시결정 등이 등재되어 있으며, 이중 을구 3번 주택임차권(김문규)과 갑5 압류(고양세무서장, 말소기준권리), 갑6 강제경매(주택도시보증공사)는 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 324,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 상가, 주거시설 등이 혼재하는 복합 상권으로, 다양한 업종의 상가들이 영업 중입니다.

* 오피스텔로서 주거 및 업무 목적으로 이용 가능성이 있습니다.

4.1. 주변 시설

* 인근에는 부평5동행정복지센터가 위치하고 있으며, 상업시설 및 주거단지가 형성되어 있습니다.

* 지도상의 위치 확인 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 지역 내외 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관련 리스크: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 문제는 종결되었으나, 관련 서류 및 절차의 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등은 향후 건물 활용이나 증축, 재건축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 부평구에 위치한 신축(2016년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 물건으로 판단됩니다. 특히, 주택도시보증공사의 임차권은 말소될 예정으로, 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 다만, 일반상업지역 등 토지 이용 제한 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 부평구의 중심 지역에 위치하여 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 소멸될 임차권으로 인한 보증금 인수 부담이 없어 깔끔한 명도가 가능합니다.

* 비교적 최근에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 69.97㎡)의 거래는 2025년 10월 20,700만원에, 비슷한 층수(6층)의 거래는 2026년 4월 18,000만원(면적 58.28㎡)에 이루어졌습니다.

* 이를 종합적으로 고려하고, 면적 및 층수를 감안할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 감정가는 264,000,000원이지만, 최근 실거래가 추이를 바탕으로 예상 입찰가는 220,000,000원으로 제안합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.