나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509519 [1] 인천광역시 서구 가정동 523 신광빌라 1동 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동소재 가정중앙시장역 남서측 인근에 위치하며
주위로는 다세대주택 및 아파트,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 가정중앙시장역이 소재하여
교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 지하층 1호로서
외벽:벽돌마감.
창호;샤시창호.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비,난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건서측 및 북측으로 소로의 도로에 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(제1종일반주거지역) , 도로(접합)
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509519 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 가정동 523 신광빌라 1동 지하층1호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 97,000,000 원

* 토지면적: 22.20㎡ (약 6.72평)

* 토지 지분: 22.204㎡ (약 6.72평)

* 건물면적: 44.16㎡ (약 13.36평)

* 건물 지분: 44.16㎡ (약 13.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 가정동에 위치하며, 인천 지하철 2호선 가정중앙시장역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

* 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 가정중앙시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 서측 및 북측으로 소로에 각각 접해 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서인천농업협동조합의 근저당권(1993.10.09. 접수, 26,000,000원)이며, 본 경매로 인해 소멸될 권리입니다.

* 경매신청 채권자: 서인천농업협동조합 (2025.06.18. 접수, 9,245,732원)

* 소유권 변동: 최초 소유권 이전(1993.09.22.) 이후 상속(2025.06.13.) 및 증여(2025.08.27., 2025.08.28.)를 통해 소유권이 변경되었습니다.

* 등기부 채권 총액: 26,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 제공되지 않았습니다. (비고란 공란)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 인수 여부와 관계없이 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 인천 지하철 2호선 가정중앙시장역 역세권에 위치하여 교통이 편리한 지역입니다.

* 주변이 다세대주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 인근 근린생활시설 및 시장(가정중앙시장)이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 1월 19일, 38.58㎡(약 11.6평) 다세대주택이 95,000,000원에 거래되었습니다. (2002년 건축)

* 2026년 1월 7일, 39.19㎡(약 11.8평) 다세대주택이 90,000,000원에 거래되었습니다. (1994년 건축)

* 본건(44.16㎡, 약 13.36평)의 감정가는 97,000,000원으로, 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례 가격과 비교 시 적정한 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천 지하철 2호선 가정중앙시장역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 가정중앙시장, 각종 상업 시설, 은행, 병원 등 이용 편리.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하여 교육 환경 양호 (추후 확인 필요).

* 의료시설: 종합병원 및 개인 병원 접근 용이 (추후 확인 필요).

* 주변 환경: 주거 지역으로 조용하며, 시장 및 역세권 인근으로 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 자체 조사로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도가 1993년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성을 고려해야 합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 현황 및 명도 시 발생할 수 있는 변수에 대한 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. (만약 지상권이 존재한다면 인수해야 할 수 있습니다.)

* 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 서구 가정동 소재 신광빌라 내 다세대주택으로, 가정중앙시장역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 합리적인 수준이며, 권리 분석상 특이사항(인수되는 권리 없음)이 없어 낙찰 후 명도만 원만히 진행된다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

* 다만, 건물의 노후화 및 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 입찰에 임해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 지하철 2호선 가정중앙시장역 초역세권 입지.

* 안정적인 주거 수요가 예상되는 다세대주택 밀집 지역.

* 최근 시세 대비 합리적인 감정가.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨 (지상권 제외).

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 97,000,000원입니다.

* 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 최근 거래 사례는 90,000,000원 ~ 95,000,000원 수준입니다.

* 본건의 면적이 유사 사례보다 소폭 크고, 최근 거래가 대비 감정가(㎡당 가격)가 다소 낮게 형성된 점을 고려할 때, 감정가 이상 또는 감정가 수준에서 경쟁이 있을 것으로 예상됩니다.

* 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 사이로 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 다만, 본건의 현장 상황 및 경쟁 입찰 가능성을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.