나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510007 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 205-1 성현아트빌 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 '송도고등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2002.12.11)
외벽 : 드라이비트마감 등
내벽 : 벽지도배마감 등
창호 : 하이샛시 창호마감 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 공부상 공동주택(다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2) - 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-24)(접합), 건축용도지역기타(2019-01-14)(건축선 지정(2m), 건축과로 문의)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-08-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 205-1번지(새주소: 인천광역시 연수구 독배로 79-4) 성현아트빌 101동 2층 201호에 소재하는 다세대주택입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2002년 12월 11일에 사용 승인되었습니다.

본 물건은 5층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 135,000,000원입니다.

토지 면적은 44.25㎡(약 13.39평)이며, 토지 지분도 44.25㎡입니다.

건물 면적은 75.42㎡(약 22.81평)이며, 건물 지분도 75.42㎡입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경510007 (1)입니다.

경매 구분은 청산을 위한 형식적 경매입니다.

채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본건은 형식적 경매, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보 등의 특이사항을 가지고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 '송도고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 아파트, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설이 소재하여 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 내로 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부등본 요약에 따르면, 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 현재 주요 권리로는 을구 12번 주택임차권(정영미, 보증금 218,000,000원)과 갑15번 임의경매(파산자, 말소기준권리)가 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 218,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사가 보증하는 임차인 정 이 존재합니다.

임차인은 2022년 04월 28일에 전입하였고, 2022년 03월 21일에 확정일자를 받았습니다.

보증금은 218,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

임차인은 대항력이 있으며, 배당신고일자는 2024년 05월 27일입니다.

금액이 명시된 임차인이 존재하므로, 입찰 시 보증금 인수 여부 및 금액을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 본 매각으로 인해 을구 순위 12번의 주택임차권(정영미)은 소멸되지 않고 인수됩니다.

따라서 낙찰자는 해당 임차인의 보증금 218,000,000원을 인수하게 됩니다.

비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 경매 배당 절차상 해당 임차인이 배당을 받지 못함을 의미할 수 있으며, 낙찰자는 임차인의 보증금을 직접 반환해야 할 의무가 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하고 있으며, 인근에 아파트 단지와 다세대주택이 밀집해 있습니다.

'송도고등학교'가 인접해 있으며, 주변에 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 전형적인 주거 밀집 지역의 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

가장 가까운 교육 시설로는 '송도고등학교'가 있으며, 그 외 다수의 학교가 인근에 위치해 있습니다.

또한, 토지이용계획상 '상대보호구역' 및 '절대보호구역'에 포함되어 있어 교육 환경 보호 측면에서의 지정이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(정영미)의 보증금 218,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰자의 총 인수 금액을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

'청산을 위한 형식적 경매'라는 점도 특수한 상황으로, 법적 절차 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

건축물 사용 승인일이 2002년 12월 11일로, 준공된 지 약 24년이 경과하여 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

임대관계에 대한 구체적인 내용이 '미상'으로 기재되어 있어, 파악된 임차인 외 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성에 대한 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 연수구 옥련동에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 및 교육 환경은 양호한 편입니다. 그러나 현재 감정가(135,000,000원)보다 훨씬 높은 금액(218,000,000원)의 선순위 임차인 보증금을 인수해야 하는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이로 인해 낙찰자의 총 실제 매입 비용은 감정가를 훨씬 상회하게 되며, 시장 가치 대비 투자 수익률을 신중하게 검토해야 합니다. '청산을 위한 형식적 경매'라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 이러한 물건은 시장에서 흔치 않으며, 시세 대비 상당한 할인율로 낙찰받을 경우 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 인수해야 하는 보증금액이 물건의 예상 시세보다 높을 가능성이 있어, 철저한 권리 분석과 주변 시세 조사를 통해 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 135,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택은 3.3㎡당 약 2,300,000원에서 2,500,000원 수준으로 거래되고 있습니다. 본건의 전용 면적(75.42㎡)을 기준으로 추정 시세는 약 173,000,000원에서 188,000,000원 범위로 산정될 수 있습니다.

그러나 본건은 218,000,000원의 선순위 임차 보증금을 인수해야 하므로, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

따라서, 선순위 임차인 부담액을 고려하여 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 81.5% 수준이며, 인수 보증금을 포함한 총 지출액이 시장 가치를 초과하지 않는 선에서 보수적으로 접근한 금액입니다.

최종 입찰가는 투자자의 자금 계획 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.