나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509635 [1] 인천광역시 서구 마전동 924-2 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.07.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재, ‘검단중학교’ 북서측 인근에 위치하는 부동산(다세대주택)으로
주위는 아파트, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서,
외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등임.
창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경509635 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 924-2, 3층 301호

건물 구조: 철근콘크리트 경사스라브 지붕 5층 건물 내 제3층 제301호

용도: 다세대주택

토지 면적: 23.11㎡ (약 7.00평)

건물 면적: 40.41㎡ (약 12.23평)

전체 대지 면적: 197.3㎡ (약 59.69평)

전체 건물 연면적: 521.05㎡ (약 157.69평)

1.2. 감정가 및 매각 정보

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

말소기준권리: 2024년 03월 11일 접수된 서민금융진흥원의 가압류 (갑4)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재, '검단중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

인근에 검단중학교, 마전초등학교, 마전고등학교가 있으며, 마전근린공원 등 녹지 공간도 가까이 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 또한 고려했을 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 03월 11일에 접수된 서민금융진흥원의 가압류 (갑4)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸되고, 후순위 권리 또한 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 9번 주택임차권등기입니다.

이는 김대환 씨의 보증금 135,000,000원을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 김

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 09일

확정일자: 2021년 12월 08일

배당신고일자: 2024년 01월 17일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 135,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

최근 2025년 3월에 마전동 일대에서 거래된 연립/다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

- 2022년 건축, 84.12㎡ (약 25.4평) 면적의 물건이 36,300만원에 거래되었습니다.

- 2016년 건축, 51.58㎡ (약 15.6평) 면적의 물건이 26,500만원에 거래되었습니다.

- 1994년 건축, 42.96㎡ (약 13.0평) 면적의 물건이 7,400만원에 거래되었습니다.

본건 물건은 2011년 건축된 40.41㎡ (약 12.2평) 다세대주택으로, 면적과 건축 연도를 고려할 때 1994년 건축된 물건보다는 높은 가치를, 2016년 건축된 물건보다는 낮은 가치를 가질 것으로 예상됩니다. 감정가 120,000,000원은 평당 약 2,970,000원 수준으로, 최근 시세 범주 내에서 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 인천광역시 서구 마전동의 주거지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 검단중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김대환 씨의 보증금 135,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 본건의 감정가(120,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰가 외에 추가적으로 부담해야 할 실질적인 매수 비용입니다.

6.2. 기타

건축물대장 상 특별한 위반 사항은 기재되어 있지 않습니다. 다만, 오래된 연립/다세대 주택의 경우 내부 수리 필요성 등 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 마전동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건 및 주거 환경은 양호합니다. 그러나 가장 중요한 권리 분석 결과, 선순위 임차인의 보증금 135,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이로 인해 실제 매수 총비용이 감정가를 훨씬 상회하게 됩니다. 시장 시세를 고려할 때, 인수되는 보증금을 포함한 총매수 비용이 과도해질 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 서구 마전동의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 현재 감정가 대비 시장 가격이 높게 형성될 가능성이 있어, 세심한 시세 조사 후 적정 낙찰가 산정이 가능하다면 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

인수 보증금: 135,000,000원

최근 시세 및 본건의 면적, 건축 연도를 고려할 때, 물건 자체의 시장 가치는 감정가(120,000,000원)보다 다소 높게 형성될 가능성이 있습니다. 2016년 유사 물건(51.58㎡)이 265,000,000원에 거래된 사례를 바탕으로 본건(40.41㎡)의 적정 시장 가치를 약 200,000,000원 정도로 추정할 수 있습니다.

하지만 매수인은 낙찰가 외에 135,000,000원의 임차인 보증금을 추가로 부담해야 하므로, 총매수 비용이 200,000,000원을 초과하지 않도록 낙찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 예상되는 총매수 비용(낙찰가 + 인수 보증금)을 200,000,000원으로 가정할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

예상 입찰가: 65,000,000원 (총매수 비용 200,000,000원 - 인수 보증금 135,000,000원)

이는 감정가의 약 54% 수준으로, 인수해야 하는 임차인 보증금 부담을 충분히 고려한 보수적인 입찰가입니다.

투자자는 희망하는 총매수 비용과 위험 감수 수준에 따라 이 범위를 조절하여 입찰가를 결정해야 합니다.

입찰 희망가는 60,000,000원 ~ 84,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.