나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509961 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 110-25 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""인천용일초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 일반 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2018.08.23 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 지상5층 건물내 제3층 제302호로서,
- 외 벽 : 스톤코트 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
- 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상1층에 필로티 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

- 발코니 포함
- 특별매각조건으로서, 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509961 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 110-25, 3층 302호 (인천광역시 미추홀구 인주대로237번길 21-11)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 5,400만원

* 토지 면적: 32.62㎡ (약 9.87평)

* 토지 지분: 32.62㎡ (약 9.87평)

* 건물 면적: 47.14㎡ (약 14.26평)

* 건물 지분: 47.14㎡ (약 14.26평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (본건 강제경매 신청 채권자)

* 건축물 사용승인일: 2018년 8월 23일

* 총 층수: 5층 중 3층

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천용일초등학교 북측 인근.

* 주변 환경: 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등 일반 주택지대. 주위환경은 보통 수준.

* 교통: 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편.

* 도로: 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 남동세무서장 압류 (갑3).

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 남동세무서장 압류 (갑3)

* 서울특별시 압류 (갑4)

* 주택도시보증공사 강제경매 (채권자, 갑5)

* 김서우 주택임차권 (을1, 말소예정)

* 인수되는 권리: 없음. (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 모든 임차권 등은 소멸됨. 인수 보증금 합계 0원)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김 ): 보증금 168,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.06.16, 확정 2020.06.01, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(김 ): 보증금 171,000,000원 (1차 보증금 증액분 3,000,000원 포함), 차임 0원, 전입 2020.06.16, 확정 2022.05.31, 대항력 없음.

* 위 임차 내역은 주택도시보증공사(HUG)가 보증보험에 가입한 것으로 보이며, 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주택가에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

* 주요 상권이라기보다는 주거 밀집 지역의 편의를 위한 상업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

* 대규모 상업 시설 접근성은 다소 떨어지나, 차량 및 대중교통 이용 시 주요 상업 지역으로의 이동은 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천용일초등학교 북측 인근에 위치.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능. (구체적 정보는 제한적)

* 교통: 인근 노선버스 정류장 이용 편리. 차량을 이용한 시내 접근 용이.

* 주차: 건물 내 필로티 주차장 있음. (건물 전체 기준 옥외 자동 주차장 11대 수용 가능)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 권리분석 상 명확히 소멸되는 권리로 분류되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, HUG 관련 변경 내용에 대한 정확한 이해가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 점유자가 있는지, 임대 관계가 어떻게 되는지에 대한 정보가 명확하지 않습니다. (물론 권리분석 상 대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금은 인수하지 않음)

* 발코니 포함: 감정가에 발코니 면적이 포함되어 있으나, 실제 전용면적과는 구분하여 고려해야 합니다.

* 특별매각조건: 매수보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높으므로 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 외부 지도 서비스나 검색을 통한 확인이 불가합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 하위의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 물건입니다.

* HUG 관련 특이사항이 있으나, 권리분석 결과 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

* 다만, 매수보증금이 20%로 높다는 점과 임대 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건물이어서 내부 상태 양호 가능성.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능.

* HUG 관련 처리: HUG가 채권자이자 임차인으로 등기부에 등재되어 있으나, 말소동의 확약서 제출로 인수 부담이 없음. (HUG와의 계약 관계는 별도로 확인 필요할 수 있음)

* 입지: 인천 용현동 지역의 주거 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 5,400만원

* 최근 매매 사례 분석: 제공된 최근 매매 사례(2026년 5월 거래)는 건물의 연식(1991년~2004년)과 면적(32.76㎡~69.25㎡)에서 본건 물건(2018년식, 47.14㎡)과 직접적인 비교가 어렵습니다. 특히 본건 물건은 2018년 사용승인으로 신축급에 해당합니다.

* 본건 감정가(1억 5,400만원)는 신축 연식을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 제공된 주변 시세는 본건과의 직접 비교에 한계가 있어, 감정가 자체를 주요 참고 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상승 가능성을 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

* 주의 : 본 물건은 특별매각조건으로서 매수보증금이 최저매각가격의 10분의 2(20%)이므로, 입찰 전 자금 계획을 철저히 수립해야 합니다.

* 현실적인 입찰가는 감정가(1억 5,400만원)를 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 90% ~ 100% 수준에서 신중하게 고려하되, 최저매각가격 대비 20%의 보증금 납부 계획을 반드시 포함해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.