나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1201 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1336-1 명성빌라 지하층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""학익여자고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 단독주택, 다세대주택 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제지하층 제비01호호로서,
(사용승인 : 1999.2.19.)
외벽 : 세멘몰탈위페인트 마감
창호 : 하이샷시 이중창 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터, 동측으로 노폭 약2~3미터 진입로인 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)
<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1201 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1336-1 명성빌라 지하층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 37,000,000 원

토지면적: 13.10㎡ (약 3.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.52㎡ (약 10.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OOO

특이사항: 주거환경개선지구 (사업완료 2006.12.31)

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "학익여자고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위 일대는 단독주택, 다세대주택 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위여건은 보통입니다.

* 인근까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

* 본건 남측으로 노폭 약 4미터, 동측으로 노폭 약 2~3미터의 진입로인 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2007년 7월 31일 접수된 장곡농업협동조합의 근저당권(32,500,000원)입니다.

* 본건 경매는 채권자 장곡농업협동조합의 임의경매 신청으로 진행됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* * 배흥진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2007-08-09

* 확정일자, 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 32,500,000원

1.3. 상권분석

* 주변 유사 물건(다세대주택)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 기준으로 면적 약 43~44㎡의 매물이 8,200만원에서 12,200만원 사이에서 거래되었습니다.

* 본건의 건물면적은 35.52㎡(약 10.75평)으로, 주변 거래 사례 대비 면적이 작습니다.

* 주거환경개선지구 사업 완료(2006.12.31) 등 지역 특성이 있으며, 본건은 지하층입니다.

* 감정가 37,000,000원은 주변 상위권 매물 시세보다 현저히 낮은 수준이나, 이는 지하층이라는 점과 면적 차이를 감안해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 학익여자고등학교 북측 인근에 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건은 지하층(지하층비01호)으로, 채광, 통풍, 습기 및 누수 등의 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가 37,000,000원은 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가(8,200만원 ~ 12,200만원)에 비해 상당히 낮습니다. 이는 감정 시점의 가치 판단, 물건의 특수성(지하층), 또는 알려지지 않은 하자 등이 반영되었을 수 있습니다.

* 주거환경개선지구 사업 완료 이후의 지역 특성이 현재 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없어 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만, 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 인천 미추홀구 주안동에 위치한 지하층 다세대주택으로, 감정가 37,000,000원에 경매 진행 중입니다.

* 등기상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 또한 인수 부담이 없습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었으나, 지하층이라는 점을 고려할 때 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

* 채권 최고액(32,500,000원)이 감정가에 근접하여, 유찰 가능성보다는 감정가 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가로 인해 시장 가치 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

* 인수 부담이 되는 임차인이 없어 명도 및 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 주거 지역 내 위치하여 기본적인 수요가 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 37,000,000원이며, 채권 최고액은 32,500,000원입니다.

* 주변 유사 면적(약 43-44㎡)의 다세대주택이 8,200만원에서 12,200만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 지상층 기준입니다.

* 본건은 35.52㎡(약 10.75평)의 지하층으로, 실질적인 시장 가치는 주변 상위 거래가보다 현저히 낮을 것으로 예상됩니다.

* 인근 연령대의 지상층 다세대주택 매매가를 기준으로 면적을 환산하고 지하층 특성을 고려한 보수적인 접근 시, 실질적인 시장 가치가 감정가 수준 또는 약간 상회하는 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 입찰가 범위는 감정가인 37,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 지하층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 37,000,000원 ~ 45,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.