나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509922 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-48 월드이-클래스 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '숭덕여자고등학교' 남측 인근에 위치하며 부근은
아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 4층 402호로서,
외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등.
창호: 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

'오피스텔' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등
을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지를 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구환경보전과 032-453-2343))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강
과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천동부교육지원청 학생건강안전
과(460-6249)문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509922 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 5-48 월드이-클래스 4층 402호

건물 명칭: 월드이-클래스

용도: 오피스텔

층수: 10층 중 4층

토지 면적: 14.29㎡ (약 4.32평)

건물 면적: 57.75㎡ (약 17.47평)

감정가: 194,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, 숭덕여자고등학교 남측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 물건은 준주거지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2곳), 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 7월 18일 접수된 포천세무서장의 압류 (갑4) 입니다.

소멸 예상 권리: 등기부등본상 을구 3번 주택임차권(김수진, 193,000,000원), 갑2, 갑3, 갑5, 갑6, 갑7 등 다수의 권리가 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 현황 및 물건명세서상 '을구 순위 3번 주택임차권등기'에 대해 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라고 명시되어 있으며, 임차인 현황에도 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 특별한 이변이 없는 한 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 1,643,500,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 193,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 24일

확정일자: 2020년 5월 28일

배당신고일자: 2024년 5월 24일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

3.3. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 다수 존재하며, 임차인 또한 대항력이 없어 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 권리상 인수되는 금전적 부담은 없습니다. 'HUG 인수조건 변경' 사항이 있으나, 이는 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 조건 변경을 의미하며, 매수인이 인수해야 할 별도의 보증금은 현재 파악된 내용상 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 소재한 만수동 일대는 지역 기반의 근린생활시설들이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 내 오피스텔 현황

건축물대장 상 해당 건물(월드이-클래스)에는 총 27세대의 오피스텔이 있는 것으로 파악됩니다. 4층 402호는 내부 이용 상태가 '오피스텔'로 등재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

단지 남측 인근에 숭덕여자고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타

주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 권리분석상 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 계약 조건을 사전에 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 건물 노후도 및 유지보수

건축물대장상 사용승인일자가 2017년으로, 준공 후 약 9년 정도 경과한 건물입니다. 통상적인 오피스텔의 유지보수 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설

현장 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 유해 화학물질 시설, 대규모 폐기물 처리 시설 등과 같은 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동 소재의 오피스텔로, 숭덕여자고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며 교통 접근성 또한 양호합니다. 권리관계가 비교적 명확하여 매수인이 인수할 권리상의 부담이 거의 없는 점이 장점입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 주변 실거래가 및 건물 상태에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 양호한 입지: 준주거지역에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔로서 지역 내 직장인 및 소규모 가구의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 194,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 9층 오피스텔이 2024년 10월 140,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 거래는 본건과 층수가 다르므로 직접적인 비교는 어렵지만, 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

권리상 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근 시 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 유사 물건의 거래 동향, 현장 조사를 통한 건물 상태 등을 종합적으로 고려하였을 때, 예상 입찰가는 약 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 결정은 해당 물건에 대한 상세한 현장 조사와 최신 시세 분석을 기반으로 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.