나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509912 [1] 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 102동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""인천송담초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 아파트단지 및 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 38층 건물내 2층 203호로서,

외벽: 일부 석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로, 아파트 단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 대로1류(폭 35m~40m)(2015-07-13)(대1-송2)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2015-07-13)(대3-송3)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-07-13)(중1-송3)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-01-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)(인천미송유치원 인천동부교육지원청고시2022-47)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천송담초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-04-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509912 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 102동 2층 203호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 38층 건물 내 2층 203호

* 사용승인일: 2018년 11월 6일

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 38.55㎡ (약 11.66평)

* 토지 지분: 38.5527㎡ (약 11.66평)

* 건물 면적: 70.23㎡ (약 21.24평)

* 건물 지분: 70.2331㎡ (약 21.24평)

* 전용 면적: 70.23㎡ (약 21.24평)

* 총 면적 (단지): 278,483.3㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 채권 총액

* 감정가: 534,000,000원

* 등기부채권 총액: 670,087,822원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천송담초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 동유형의 아파트 단지 및 공원 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본 건까지 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 준주거지역, 지구단위계획구역

* 도로: 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합

* 기타 법규: 경제자유구역, 성장관리권역

* 제한사항: 공유수면 준공매립지 (준공일로부터 10년 동안 매립 목적 변경 제한 - 2021년 7월 종료 추정), 다수의 교육환경 보호 구역 (상대보호구역, 절대보호구역) 지정.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을4 근저당권 (한국자산관리공사, 2021-03-18 접수)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김예원 (2019-02-14), 주식회사 풍요 (2020-06-12), 김선희외 1명 (2020-12-31)

* 말소 예정 권리:

* 근저당권: 한국자산관리공사 (2021-03-18), 서서울농업협동조합 (2021-04-13), 서서울농업협동조합 (2022-02-14)

* 가압류: 경기신용보증재단 (2023-09-22), 롯데카드주식회사 (2023-10-12)

* 임의경매개시결정: 한국자산관리공사 (2025-06-13)

3.4. 임차인 현황

* 임대 관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 없더라도, 실제 점유자가 존재할 수 있으므로 명도 시 주의가 필요합니다. 금액이 미상인 경우에도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 유사 면적(70.56㎡)의 8층 매물이 2026년 6월 3일 56,500만원에 거래되었습니다.

* 유사 면적(84.41㎡)의 고층 매물들이 2026년 6월 3일 및 5일 각각 66,500만원, 67,250만원에 거래되었습니다.

* 본 건(70.23㎡, 2층)의 감정가는 53,400만원으로, 최근 거래된 유사 면적 매물(56,500만원) 대비 낮은 수준입니다. 하지만, 해당 거래는 8층이었으므로 본 건의 2층이라는 점을 고려하여 시세 판단이 필요합니다.

4.2. 단지 정보

* 아파트명: e편한세상송도아파트

* 세대수: 2708세대

* 준공년월: 2018년 11월

* 건축물 정보: 총 38층 건물, 본 건은 102동 2층 203호 (전용면적 70.23㎡)

* 주차: 총 3565대 (지하 3510대, 지상 55대)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근에 공원이 소재하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 주변 상업 시설 및 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다.

5.2. 교육시설

* "인천송담초등학교"가 북동측 인근에 위치합니다.

* 다수의 교육환경 보호 구역 (상대보호구역, 절대보호구역)이 지정되어 있어 교육 환경이 보호되고 있습니다.

5.3. 주거 환경

* 동유형의 대규모 아파트 단지가 형성된 지역입니다.

* 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 낮은 층수 (2층)로 인한 일조권, 조망권, 사생활 침해 등의 불리함이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 저항이 발생할 가능성을 내포합니다.

* 토지 이용 제한 사항 중 공유수면 준공매립지 관련 제한은 2021년 7월 종료되어 현재는 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 송도국제도시 내 준신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 투자 매력으로 작용할 수 있으나, 2층이라는 점과 임차인 정보 미상에 따른 명도 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 2018년 준공된 신축급 아파트로 내부 상태에 대한 기대치가 높습니다.

* 송도국제도시의 지속적인 발전 가능성에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 유사 면적 실거래가 대비 낮은 감정가를 바탕으로 시세 차익 실현 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 534,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적(70.56㎡)의 8층 매물이 565,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(70.23㎡, 2층)의 현 시세는 550,000,000원에서 570,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 낮은 층수와 명도 리스크를 감안하여, 합리적인 입찰가는 감정가 대비 약간 상회하는 수준 또는 최근 실거래가 하단을 기준으로 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

* 추정 입찰가: 555,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.