나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510090 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 348-167 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510090 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 348-167 지하층2호

용도: 다세대주택

감정가: 47,000,000원

토지면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.48㎡ (약 11.03평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

건축물 연면적: 57.23㎡ (토지면적 + 건물면적)

건축년도: 1991년 (집합건물 등기부요약 및 주변 시세 정보 기반)

2. 입지조건

옥련동은 과거 송도국제도시 개발 이전에는 '송도'로 불리던 지역으로, 현재 수인선 송도역이 위치해 있습니다. 이 지역은 대저택이 있는 부촌과 재래시장이 공존하는 곳입니다. 특히, 옥련동에는 송도시장과 옥련시장이 있으며, 옥련시장은 아파트 단지와 초등학교 인근에 있어 마을 번화가를 형성하고 있습니다. 본 물건지 인근에는 옥련초등학교, 능허대초등학교, 인송중학교, 송도고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 인천시 관할 쓰레기 매립장이 과거에 있던 곳이기도 합니다.

* 주변 교통:

수인선 송도역이 관내에 있으며, 8번, 16번, 65-1번, 523번 등 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경:

주변으로 아파트 단지들이 밀집되어 있습니다. 또한, 문학산과 청량산의 서남쪽 기슭에 위치하며 서쪽으로는 황해 바다에 맞닿아 있어 자연 환경과 조화를 이룹니다. 송도꽃게거리 등 유흥가도 인근에 위치합니다.

* 혐오시설 정보:

검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 인천시 관할 쓰레기 매립장이 해당 지역에 있었다는 점은 참고할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 8월 5일 접수된 농협은행의 가압류(금액: 16,271,412원)입니다. 본 건 강제경매는 2025년 6월 18일 접수된 신한카드(권리금액: 33,639,326원)에 의해 진행되고 있습니다. 경매 신청 채권자를 포함한 등기부상 총 채권액은 약 49,910,738원 (16,271,412원 + 33,639,326원)으로 파악됩니다.

매각으로 인해 말소되는 권리는 농협은행의 가압류 및 신한카드의 강제경매를 포함하여 모두 소멸될 예정입니다. 등기부상 소유권 이전은 1991년 1월 22일 권기범에게 이루어졌습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

인수해야 할 보증금 합계 0원. 즉, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 옥련동은 재래시장(옥련시장, 송도시장)이 있고, 아파트 단지로 둘러싸여 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 송도꽃게거리 등 유흥 및 외식 상권도 인접해 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

옥련시장 등 재래시장이 있어 신선식품 및 생활용품 구매가 편리합니다. 주변에 마트, 편의점 등 일반적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설:

능허대초등학교, 옥련초등학교, 인송중학교, 송도고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 의료시설:

주변 병원, 의원 등의 의료시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 일반적인 주거지역이므로 기본적인 의료시설은 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화:

1991년 준공된 건물로, 약 35년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 지하층 거주:

본 물건은 지하층으로, 일조권, 채광, 통풍 등에서 지상층 대비 불리할 수 있으며, 이는 선호도 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 개발 및 민원:

최근 옥련동 348-148번지 인근 개발 지역과 관련하여 주민 민원이 발생했다는 뉴스가 있습니다. 이는 직접적인 연관성은 없으나, 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 갈등 요소를 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 다세대주택으로, 1991년에 건축되었습니다. 감정가는 47,000,000원이며, 토지 면적 20.75㎡, 건물 면적 36.48㎡입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수할 임차인은 없습니다.

옥련동은 송도역을 중심으로 교통이 편리하며, 재래시장과 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다. 다만, 본 건은 지하층이라는 점과 건물의 노후화는 고려해야 할 사항입니다. 최근 주변의 유사 면적 및 연식의 지상층 다세대주택이 9천만원대에서 거래된 사례가 있으나, 본 건은 지하층이므로 이와는 다른 가치 평가가 필요합니다. 감정가 4,700만원은 이러한 점을 반영한 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 옥련동 지역의 다세대주택으로, 비교적 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 4,700만원 대비 최근 주변 유사 물건의 실거래가(9,000만원 이상)를 고려할 때, 시세 차익을 통한 투자 기회를 탐색해 볼 수 있습니다. (단, 지하층이라는 점을 반드시 감안해야 함)

* 교통(수인선 송도역) 및 생활 편의시설(옥련시장 등) 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 47,000,000원

최근 주변 실거래가 (유사 면적, 동일 연식, 지상층): 약 90,000,000원 ~ 93,000,000원 [JSON 데이터]

총 채권액 (말소기준권리+경매개시결정채권): 약 49,910,738원

본 건은 지하층이라는 점과 1991년 준공된 노후 건물이라는 점을 고려해야 합니다. 유사 면적의 지상층 매물이 9천만원대에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 가치는 그보다 낮게 책정될 수 있습니다. 감정가 4,700만원은 이러한 점을 반영한 것으로 보이며, 총 채권액(약 5천만원)과 유사한 수준입니다.

낙찰가는 경매 당일의 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 향후 시장 전망 등에 따라 변동될 수 있습니다. 보수적인 관점에서 감정가를 기준으로, 약간의 상승 여력을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 60,000,000원

이 범위는 감정가를 상회하지만, 지상층 거래 사례보다는 낮은 수준으로, 지하층의 가치를 반영한 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.