나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509991 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-430 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '상인천중학교' 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 불가능하여 전반적인 교통상황은 불편시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호로서,
외벽 : 타일붙임 마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 37-430 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

1.1. 1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509991 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOO

1.1. 2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-430, 2동 3층 301호 (인천광역시 남동구 간석로87번길 11-3)

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호

준공일: 1996년 6월 4일

감정가: 93,000,000원

1.1. 3. 면적 정보

토지면적: 12.90㎡ (약 3.90평)

건물 전용면적: 39.57㎡ (약 11.97평)

건물 총면적: 449.45㎡ (전체 동의 연면적)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '상인천중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 소재 건물까지 차량의 직접적인 출입이 어려워 전반적인 교통상황은 불편한 편입니다. 북동측으로 노폭 2미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 주변에 간석오거리역(인천 1호선)이 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용은 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 유복순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-08-10. 대항력 없음.

* 조원일: 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-08-10, 확정일자 2017-08-10, 배당신고일자 2025-06-27. 대항력 없음.

3.2. 등기부 현황

* 소유권이전: 이정훈(2014-12-31), 고현영(2016-12-28), 고현비(2024-03-13)

* 근저당권: 서울경기양돈축산업협동조합(2016-12-28, 46,800,000원)

* 압류: 인천광역시(2023-06-28)

* 임의경매: 서울경기양돈축산업협동조합(2025-06-19, 40,383,560원)

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2016년 12월 28일자 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권.

본 물건의 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 모든 권리(압류, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수 권리 분석

임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 비교

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 173,000,000원, 전용면적 64.73㎡ (약 19.6평), 2014년 준공.

* 2026년 3월 거래: 120,000,000원, 전용면적 47.56㎡ (약 14.4평), 1987년 준공.

* 2026년 3월 거래: 55,000,000원, 전용면적 34.65㎡ (약 10.5평), 1991년 준공.

4.2. 시세 분석

본건의 감정가는 93,000,000원으로, 전용면적 39.57㎡(약 11.97평) 대비 약 2,349,000원/㎡(약 7,760,000원/평)입니다.

최근 매매 사례와 비교 시, 본건의 건물 연식(1996년 준공) 및 전용면적(39.57㎡)을 고려할 때, 가장 유사한 면적인 34.65㎡가 5,500만원에 거래된 사례와 비교하면 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 그러나 2014년 준공된 64.73㎡ 건물이 17,300만원에 거래된 점을 감안하면, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.3. 예상 시세 범위

유사 면적 및 연식의 매매 사례를 바탕으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 약 8,000만원 ~ 10,000만원 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 상인천중학교 (본건 북측 인근)

* 인천간석초등학교 (도보 거리)

* 인천주원초등학교 (근거리)

* 상인천여자중학교 (근거리)

5.2. 편의/의료 시설

인근에 홈플러스 간석점 등 상업 시설이 위치하고 있으며, 각종 병의원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 대중교통 이용

간석오거리역(인천 1호선)이 도보 거리 내에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

본건은 권리 분석 결과 소멸 대상 권리만 존재하며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없어 법적 리스크는 매우 낮은 편입니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 교통 불편: 차량 접근성이 다소 떨어진다는 점은 단점입니다.

* 도로 접합: 북동측으로 2미터 내외의 좁은 도로에 접해 있어 차량 이용에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. (검색 결과, 인천 지역의 혐오시설들이 친환경 시설로 전환되거나 외곽으로 이전되는 사례가 있으나, 본건 소재지와 직접적으로 관련된 혐오시설 정보는 발견되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 권리 관계가 깨끗하고 법적 리스크가 거의 없습니다. 주변에 학교 등 교육 시설이 있고 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 차량 접근성이 다소 떨어지는 점은 고려해야 할 부분입니다. 최근 매매 시세와 비교했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 최근 매매 시세를 반영한 합리적인 감정가 수준입니다.

* 주변 교육 시설 및 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

9. 예상 입찰가

보증금 인수 부담이 없고, 최근 매매 사례 및 주변 시세를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 93,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하여 85,000,000원 ~ 98,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 입찰 참여 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.