나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509693 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1542-5 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 ""장경리해수욕장"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 상업시설, 펜션, 단독주택, 임야, 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려할 때 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 세장형 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며 ""상업용 건부지"" 로 이용중임.
기호(2): 부정형 완경사지 토지로서 현황 ""도로"" 로 이용중임.
기호(3): 부정형 완경사지 토지로서 ""자연림"" 상태임.
기호(5): 부정형 평지로서 현황 ""도로"" 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.
기호(2,5): 현황 ""도로"" 임
기호(3): 지적도상 ""맹지"" 이며 인접지를 경유하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1>
계획관리지역 , 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
<기호2>
계획관리지역 , 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
<기호3>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
<기호5>
계획관리지역 , 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(2,5): 공부상 지목은 임야 이나, 현황 ""도로"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건물로서,
(사용승인일"" 2002.11.29)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 일부타일붙임 등.
창호: PVC 창호 등임.

이용상태

숙박시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 등 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 지분매각(목록2,5)
- 목록2,5는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '도로'임
- 목록3은 맹지이며, 자연림 상태로 토지에 자생하는 입목 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가함
- 목록4 건물 1층은 공부상 '여관(코아, 주차장, 보일러실)'로 기재되어 있으나 현황 '예배당 및 주방'으로 사용 중임
- 목록4 옥탑층에 소재하는 제시외 건물[(옥탑, 약 32.5㎡), (창고, 판넬조, 약 12.9㎡), (창고, 판넬조, 약 12.8㎡)]은 평가 및 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509693 (1)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1542-5 (도로명 주소: 인천광역시 옹진군 영흥로757번길 136)

토지 면적: 총 3394.00㎡ (약 1027평)

건물 면적: 총 987.84㎡ (약 299평)

감정가: 1,582,723,520원

용도: 숙박시설

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물, 사용승인일 2002년 11월 29일

건물 주 용도: 숙박시설

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리에 소재하며, "장경리해수욕장" 남측 인근에 위치합니다.

주변으로는 소규모 상업시설, 펜션, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 도로 상태를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 기호(1)은 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 기호(2) 및 (5)는 현황 "도로"로 이용 중입니다. 기호(3)은 지적도상 "맹지"이나 인접지를 경유하여 접근이 가능합니다.

토지 이용 계획상 대부분 지역이 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 일부 토지는 준보전산지입니다.

토지 현황은 기호(1)은 상업용 건부지로 이용 중이며, 기호(2)와 (5)는 현황 "도로"로, 기호(3)은 "자연림" 상태입니다.

지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 인수되는 권리 없이 낙찰자 명의로 소유권 이전이 가능할 것으로 보입니다.

말소 기준 권리는 2022년 6월 9일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(채권금액 2,640,000,000원)이며, 이보다 늦은 순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부상 임의경매 개시 결정(진량새마을금고) 및 압류(옹진군) 등기 모두 말소 기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

토지 등기부 요약 및 건물 등기부 요약 상, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록이 있으나, 이는 말소 기준 권리보다 선행하는 권리 변동 과정으로 보입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 금액이 미상인 임대차 관계는 잠재적 권리 변동 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 "장경리해수욕장" 인근에 위치하여 관광 및 숙박 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

주변에 소규모 상업시설과 펜션 등이 있어 관광객을 대상으로 하는 업종에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 영흥면 내리 지역 특성상 성수기 외에는 상권의 활성도가 다소 낮을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 소규모 상업시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

지역 특성상 대형 마트나 종합 병원 등은 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

차량 접근이 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

일괄 매각 대상이나, 일부 토지(목록2, 5)는 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 소유권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

목록2, 5는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.

목록3 토지는 맹지이며, 자연림 상태로 토지에 자생하는 입목 등은 평가 및 매각에 포함되어 있습니다.

건물 1층은 공부상 '여관(코아, 주차장, 보일러실)'이나 현황 '예배당 및 주방'으로 사용 중입니다. 용도 변경에 따른 행정적 문제 발생 가능성은 낮아 보이나, 확인이 필요합니다.

옥탑층에 소재하는 제시외 건물(옥탑, 창고 2개)은 평가 및 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 관리 및 유지보수 책임이 낙찰자에게 있습니다.

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 세입자의 대항력 유무 및 추가적인 보증금 지급 여부 등을 철저히 확인해야 할 중요한 리스크 요소입니다.

공동 담보로 제공된 물건으로, 관련 채무 관계 및 추가적인 담보 설정 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 옹진군 영흥면에 위치한 숙박시설로, 장경리해수욕장 인근의 관광 잠재력을 가진 입지입니다.

토지 및 건물 일괄 매각이나, 일부 토지의 지분 매각, 맹지, 현황과 공부상 용도 차이 등 복합적인 권리 및 이용 관계를 가지고 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

권리 분석상 말소 기준 권리 이외의 인수되는 권리는 없어 보이나, 임대차 관계 미상 등은 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

장경리해수욕장 인근의 관광지로서 숙박시설 운영 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

토지 면적이 넓어 향후 활용 방안에 대한 다양한 가능성을 가지고 있습니다.

비교적 최근(2002년)에 사용 승인된 4층 건물이므로 기본적인 시설은 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,582,723,520원입니다.

예상 입찰가는 상기 감정가와 더불어 주변 시세, 물건의 현황(토지 지분 매각, 맹지, 현황 용도 차이), 권리 관계(임대차 미상), 시장 상황, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 해당 부분은 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.