나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71827 [1] 경기도 남양주시 오남읍 양지리 284-5 샤인스톤 105동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 지하철4호선 ""오남역"" 북동측 근거리에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원, 농지, 임야 등이
소재하는 등 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕
층수 : 지상 5층 건물 내 3층 소재
외벽 : 벽돌타일 및 돌붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대 : 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지이며, 공동주택(다세대 : 도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측과 서측으로 각각 노폭 약 6m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(양지3지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공동주택(다세대 : 도시형생활주택)으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경71827 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 양지리 284-5 샤인스톤 105동 3층303호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 감정평가 요약

감정가: 189,000,000원

1.3. 면적

토지면적: 37.56㎡ (약 11.36평)

건물면적: 37.87㎡ (약 11.45평)

토지지분: 37.559㎡

건물지분: 37.87㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 지하철 4호선 '오남역' 북동측 근거리에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원, 농지, 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(양지3지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 배출시설설치제한지역(물환경보전법), 성장관리권역(수도권정비계획법)에 해당합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

3. 권리분석

3.1. 권리내역

말소기준권리: 2025년 6월 16일 접수된 강제경매(갑4)로, 채권자는 진유승이며 채권액은 137,116,400원입니다.

등기부채권 총액: 136,500,000원.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 (전입일자 2020-04-13, 배당신고일자 2025-05-08)

* 보증금: 미상

* 차임: 미상

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

임차인: 신한은행(진유승) (전입일자 2020-04-13, 사업자일자 2020-04-13, 확정일자 2020-03-12, 배당신고일자 2025-05-08)

* 보증금: 136,500,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 2025년 5월 8일 접수된 주택임차권 (임차보증금 136,500,000원, 전입일자 2020년 4월 13일, 확정일자 2020년 3월 12일. 2022년 3월 18일 6,500,000원 증액분 포함).

배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT]

본 건은 선순위 대항력 있는 임차인들이 존재하므로, 배당 결과에 따라 임차보증금 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

본건과 동일 단지인 샤인스톤 101동의 전용면적 54.01㎡(약 16.34평) 다세대가 2026년 5월 5일 235,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 4,350,000원) [cite:SALES_JSON_2]

인근 다세대주택(양지리 469-23)의 전용면적 34.57㎡(약 10.46평) 건물이 2026년 5월 22일 86,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,490,000원) [cite:SALES_JSON_1]

본 건 건물의 연식(2018년 사용승인)은 샤인스톤 101동(2018년)과 유사하거나 약간 더 신축에 해당합니다. [cite:BUILDING_REGISTER, SALES_JSON_2]

4.2. 시세 분석

감정가는 189,000,000원이며, 건물면적 37.87㎡(약 11.45평) 기준 평당 약 5,000,000원입니다.

동일 단지인 샤인스톤 101동의 최근 거래 사례(54.01㎡, 235,000,000원)를 고려할 때, 평당 거래가는 약 4,350,000원으로 분석됩니다. [cite:SALES_JSON_2]

본 건의 감정가는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 임차인 '김 '의 보증금이 미상이므로, 실제 인수 금액은 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

층수: 지상 5층 건물 내 3층 소재

외벽: 벽돌타일 및 돌붙임 등 마감

창호: 샷시 창호

설비: 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추었음. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

건축물대장상 연면적: 651.45㎡, 대지면적: 380㎡, 건폐율: 59.77%, 용적률: 171.43% [cite:BUILDING_REGISTER]

5.2. 주변 편의시설

단지 주변으로 학교(오남초등학교 등), 근린공원, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 4호선 오남역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY, WIKI_ONAM_EUP]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 '김 '과 '신한은행(진유승)'의 존재입니다.

이들의 임차보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 그 차액을 인수해야 합니다.

특히 '김 ' 임차인의 보증금은 미상이므로, 인수 금액이 더 커질 가능성이 있습니다.

등기부상 총 채권액은 136,500,000원으로, 이는 '신한은행(진유승)' 임차인의 보증금과 일치합니다.

'진유승'은 강제경매 신청 채권자(137,116,400원)이기도 하므로, 본인이 배당받지 못할 경우 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

6.2. 주변 환경 리스크

주변 토지이용계획에 '배출시설설치제한지역'이 있으나, 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

과거 오남읍 지역에 쓰레기 매립장이 있었으나, 주민 편의시설로 전환되었다는 정보가 있습니다. [cite:NEWS_SEOUL_TIMES, NEWS_GYEONGGIILBO]

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 상황은 보통 수준입니다.

동일 단지 내 비교적 신축(2018년 준공)이며, 오남역 인근으로 역세권의 이점이 있습니다.

동일 단지 내 비교적 신축(2018년 준공) 건물로, 향후 주거 선호도가 기대됩니다.

가장 큰 고려사항은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 특히 '김 ' 임차인의 보증금 미상으로 인한 불확실성이 존재합니다.

따라서, 임차인과의 협상 또는 명확한 배당 예측을 통해 인수 금액을 정확히 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

동일 단지 내 비교적 신축(2018년 준공) 건물로, 향후 주거 선호도가 기대됩니다.

오남역 인근으로 역세권의 이점이 있습니다.

인수하는 임차보증금을 고려한 총 투자금액이 시세 대비 합리적인 수준이라면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 189,000,000원

인수 임차보증금 (확정): 136,500,000원 (신한은행/진유승)

미상 임차보증금: 0원 (김 )

총 인수 보증금 (최소): 136,500,000원

예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금(136,500,000원)을 제외하고 고려해야 합니다.

감정가 189,000,000원에서 인수 보증금 136,500,000원을 제외하면, 법원에 납부할 입찰가는 약 52,500,000원입니다.

단, 이는 인수되는 보증금 전액을 배당으로 충당하지 못할 경우를 가정한 최소한의 입찰가이며, 임차인 '김 '의 보증금 미상으로 인해 실제 인수 금액은 달라질 수 있습니다.

따라서, 임차인과의 협상 또는 배당표 확정 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 위험 요소를 고려하여, 낙찰 후 총 매입가(입찰가 + 인수 보증금)가 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 사이가 되도록 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

즉, 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이 금액은 법원에 납부하는 금액이며, 총 지출액은 입찰가 + 인수 보증금 합계가 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.