나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63409 [1] 경기도 파주시 야당동 185-71 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""야당역(경의중앙선)"" 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬레이트지붕 4층 건내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2016.11.03.)
외벽 :돌붙임 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

공부상 명칭은 없으나 현황 ""아델리아 2동"" 으로 되어 있으니 업무진행시 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 민소연)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 185-71, 4층 401호

* 구분: 다세대주택

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 52.01㎡ (약 15.73평)

* 토지 지분: 52.01㎡ (약 15.73평)

* 건물면적: 43.80㎡ (약 13.25평)

* 건물 지분: 43.8㎡ (약 13.25평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사용승인일: 2016년 11월 03일

1.2. 건물 구조 및 이용 현황

본건은 철근콘크리트구조 슬레이트지붕 4층 건물 내 제4층 제401호입니다.

외벽은 돌붙임 마감 등이며, 내벽은 명시되지 않았습니다. 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

건물은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

건물에는 기본적인 급·배수 설비, 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 이용 현황

토지는 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건은 북측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당합니다.

공부상 명칭은 없으나 현황 "아델리아 2동"으로 사용되고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)"에서 남동측으로 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 인수 여부

* 임차인: 민소연

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 08월 30일

* 확정일자: 2022년 08월 08일

* 배당신고일자: 2024년 09월 12일

* 대항력: 없음

* 비고:

신청채권자인 주택도시보증공사(양도 전 주택임차권자 민소연)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026년 05월 21일자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

이에 따라, 본건 경매 절차에서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부 현황 요약

* 소유권 이전 (이장복, 2020.08.06. 접수)

* 주택 임차권 (민소연, 260,000,000원, 2024.09.12. 말소)

* 소유권 이전 (이순건, 2022.11.14. 접수)

* 강제 경매 (주택도시보증공사, 260,000,000원, 말소기준권리, 2025.06.19. 접수)

* 압류 (파주시, 2025.07.25. 접수)

등기부채권 총액: 260,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 거래 동향

최근(2026년 7월) 주변 지역에서 다음과 같은 거래 사례가 있었습니다.

* 파주시 야당동 239-200번지, 태종에비뉴 202동 203동 (2019년식 다세대, 3층, 65.1㎡) 2.85억원 거래

* 파주시 야당동 190-5번지, 요산아트빌 102동 (2015년식 연립, 1층, 56.035㎡) 1.5억원 거래

* 파주시 야당동 150-1번지, 자연에가 2동 (2015년식 연립, 2층, 57.45㎡) 1.8억원 거래

4.2. 거래 사례 비교 분석

본건은 2016년식 다세대주택으로 면적은 43.80㎡(약 13.25평)입니다. 비교 사례 중 "태종에비뉴"가 건물 용도 및 건축 연도로 유사성이 있습니다. "태종에비뉴"(65.1㎡, 2.85억)의 거래 사례를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 1,447만원/평, 제곱미터당 약 438만원/㎡ 입니다. 본건 면적(13.25평)에 동일 단가 적용 시 약 1.92억원의 시세가 추정됩니다.

다만, 본건은 4층으로 비교 사례의 3층보다 층수 이점이 있으며, 건축 연도가 3년 차이 납니다. 감정가 2.4억원은 이러한 거래 사례 시세보다 높게 책정되었습니다.

4.3. 주변 시설

* 편의시설: 주변에 마트, 음식점, 카페 등 다양한 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설: 한울초등학교, 한울중학교, 파주제일고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 대형마트, 재래시장, 소매점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활이 편리합니다.

5.2. 교통 및 접근성

경의중앙선 야당역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권으로의 접근성이 용이합니다. 차량 이용 시에도 도로망이 잘 구축되어 있어 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 교육 환경

단지 주변으로 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접해 있어 자녀들의 통학이 편리한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 권리분석 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 임차인의 확정일자(2022.08.08)가 소유권 이전 및 근저당 설정 등기일보다 늦어 대항력이 인정되지 않을 가능성이 높습니다. (후순위 임차권). 그러나 HUG의 확약서 내용으로 보아 보증금 인수 위험은 없습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 군사보호구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 다세대주택으로, 야당역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 편입니다.

특히, 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 보증금에 대한 인수 조건 변경 확약서를 제출함에 따라 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없어 권리상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, HUG 보증금 미인수 조건 등을 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인한 임차보증금 인수 부담 제로.

* 야당역 역세권 위치 및 주변 개발 잠재력.

* 안전한 권리 분석으로 명도 관련 분쟁 위험 최소화.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 240,000,000원입니다.

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 태종에비뉴(65.1㎡)가 2.85억원에 거래되었으며, 이를 기준으로 산정하면 본건(43.80㎡)의 시가는 약 1.92억원으로 추정됩니다.

그러나 본건은 4층이라는 층수 이점과 HUG 보증금 미인수라는 확실한 권리상 이점이 있습니다. 또한, 최근 거래 사례와 비교하여 감정가 2.4억원이 높은 편이지만, 시장 상황 및 물건의 희소성을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격으로 형성될 수 있습니다.

보증금 인수 금액이 0원이므로, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 거래 사례와의 괴리를 고려하여 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.