나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63384 [1] 경기도 파주시 동패동 30-34 골드리치 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 ""운광초등학교"" 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2018.09.11.)
외벽 :타일붙임 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

공부상 명칭은 ""골드리치"" 이나 현황 표시상 ""골드리치 102""로 되어 있으니 업무진행시 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본건의 공부상 명칭은 "골드리치" 이나 현황 표시상 "골드리치 102"로 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63384 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 30-34 골드리치 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 264,000,000원

물건 명칭: 공부상 명칭은 "골드리치"이나 현황 표시상 "골드리치 102"로 되어 있음

1.2. 토지 정보

토지면적: 61.88㎡ (약 18.72평)

토지지분: 61.875㎡ (약 18.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 53.24㎡ (약 16.10평)

건물지분: 53.24㎡ (약 16.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물내 제2층 제202호

사용승인일: 2018.09.11

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 동패동 소재 "운광초등학교" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 경의중앙선 야당역이 인근에 있으나 다소 거리가 있으며, 제2자유로 등 광역 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 Zone)으로 지정되어 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서 "지상권"이 명시되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 214,200,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-01

* 확정일자: 2022-05-06

* 배당신고일자: 2024-07-30

* 대항력: 없음 (집합건물 등기부 요약 상 '을1' 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있으나, 물건 명세서 및 특이사항에는 '대항력있는 임차인', '선순위 임차권'으로 표기되어 있어 상반된 정보가 존재하므로, 입찰 전 반드시 현황 조사 및 확인이 필요합니다.)

* 비고: -

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 최종적으로 없다고 판단될 경우)

3.3. 등기부요약

말소기준권리는 2024년 9월 26일 접수된 남서울농업협동조합의 가압류(갑5)입니다. 등기부채권 총액은 1,182,927,015원입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다. 상업 시설 밀집 지역과는 다소 거리가 있으나, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

물건지 인근에 운광초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하며, 차량 이용 시 마트, 병원 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.3. 교통 편의성

차량 진·출입이 원활하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 서울로 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 정보의 상충: 물건 명세서상 '대항력 있는 임차인' 및 '선순위 임차권'으로 표기되어 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 명확한 확인이 필수적입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 부담이 발생합니다.

* 공부상 명칭과 현황 표시상의 차이: 공부상 건물 명칭은 "골드리치"이나, 현황 표시는 "골드리치 102"로 되어 있어 관련 업무 진행 시 혼동이 없도록 주의해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설 및 환경 문제: 현재 물건지 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없으나, 해당 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 파주시 지역에서 폐기물 처리 시설(소각장) 건립을 둘러싼 논쟁이 있으며, 이는 향후 지역 환경 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 현재 계획된 시설 위치는 본건과는 다소 거리가 있습니다.

* 교통 및 가격 거품 우려: 과거 자료에 따르면 운정 신도시 지역의 교통 접근성(지하철 거리) 및 가격 거품 가능성에 대한 언급이 있었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 동패동에 위치한 다세대주택으로, 운광초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하며 교통 접근성도 양호한 편입니다. 감정가는 2억 6천 4백만 원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 사례와 비교 시 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

권리관계 측면에서는 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 가장 중요한 리스크는 임차인 관련 정보의 상충입니다. '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항과 '대항력 없음'으로 기재된 임차인 현황 간의 명확한 확인 없이는 안전한 입찰이 어렵습니다. 만약 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 한다면, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미치게 됩니다. 따라서, 입찰 전 반드시 임차인과의 관계 및 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다. 또한, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 상세 확인도 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근의 양호한 교육 환경

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지

* 신축급 건물 (2018년 사용승인)

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 53㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 183,000,000원 ~ 208,000,000원에 거래되었습니다 [cite:JSON data]. 본건의 감정가는 264,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

임차인의 대항력이 최종적으로 없다고 가정하고, 인수 보증금이 0원일 경우를 기준으로 시세 범위를 고려할 때, 180,000,000원에서 200,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 위에서 강조한 임차인 관련 정보의 상충, HUG 인수조건 변경 등 확인이 필요한 리스크 요소를 감안하여, 현장 조사와 전문가 상담을 통해 신중하게 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.