나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63405 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 589-22 베스트빌2차 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2025.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유초등학교' 북측 근거리에 위치하고 있는 공
동주택(다세대주택)인 '베스트빌2차'내 제1층 제102호로서, 주위는 동류형의 다세대주택 등
공동주택 밀집지대, 초등학교 등 교육시설지대, 일부 공업용지대, 농경지대와 노변을 따라
형성된 소규모의 점포 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 통일로 등 주요도로가 지나고 있어서,
제반 교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트조 기타지붕(아스팔트싱글마감,경사지붕) 지상4층 건물내의
제1층 제102호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 미장석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, CCTV설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구
비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형태에 가까운 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 다세대주택 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 5-6M 내외정도의 포장도로에 진입로 한면이 개설되어 있으며, 외곽공도와
연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 본건 다세대주택에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물대장
상의 등재사항 및 현황도면 등을 종합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63405 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 589-22 베스트빌2차 1층102호 (도로명 주소: 경기도 고양시 덕양구 통일로1214번길 6-39)

용도: 다세대주택

감정가: 190,000,000원

토지면적: 70.25㎡ (약 21.25평)

건물면적: 61.23㎡ (약 18.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG 인수조건 변경, 강제경매 권리자 정보로 추정)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: (명시된 주의사항 없음. 특이사항 관련 추가 확인 필요)

건축물 정보: 철근콘크리트조, 지상 4층 건물 중 1층 102호, 사용승인일 2018.01.24.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 동류형의 다세대주택 등 공동주택 밀집 지역이며, 초등학교, 일부 공업용지, 농경지, 소규모 점포 등이 혼재되어 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근으로 통일로 등 주요 도로가 지나고 있어 제반 교통 사정은 대체적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원 강제경매개시결정 (2025타경63405, 접수일자 2025.06.17, 권리자: 주택도시보증공사).

* 을1 권리: 주택임차권 (권리자: 최용준, 금액: 170,000,000원, 접수일자 2024.07.18). 이 권리는 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 전입일자 2022.07.11, 확정일자 2022.06.20.

* 갑6 권리: 소유권이전3번신탁등기말소 (접수일자 2022.07.11).

* 갑7 권리: 강제경매 (주택도시보증공사, 접수일자 2025.06.17).

* 임차인 현황:

* 임차인: 최용준 (최 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-11

* 확정일자: 2022-06-20

* 배당신고일자: 2024-07-18

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매보다 후순위로 등기된 최용준 씨의 주택임차권은 말소 대상입니다.

* 최용준 씨는 법적으로 대항력이 없으며, 등기부상 임차권도 말소 예정으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권' 등의 특이사항이 표기되어 있으나, 이는 등기부상 명확히 말소되는 권리로 기재되어 있어 현재로서는 낙찰자가 인수하는 권리가 없는 것으로 보입니다. 다만, 경매 진행 과정에서 변동 가능성을 고려한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택이 밀집된 주거 지역에 위치하여 기본적인 배후 주거 수요를 확보하고 있습니다.

인근에 내유초등학교 등 교육 시설이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

일부 공업용지 및 농경지가 혼재된 지역 특성상, 상업 기능보다는 주거 기능 중심의 상권으로 판단됩니다.

차량 이용 시 통일로 등 주요 도로를 통해 외부 지역으로의 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진출입 용이, 통일로 등 주요 도로 인접.

* 편의시설: 노변을 따라 소규모 점포들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 내유초등학교 등 인접.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 정온한 주거 환경.

1.5. 잠재적 리스크

* 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권' 표기: 등기부상 해당 임차권은 말소 예정이고 낙찰자가 인수할 권리가 없는 것으로 보이나, 이러한 특이사항 표기는 경매 진행 시 예상치 못한 변수 발생 가능성이 있으므로 철저한 권리분석 및 추가 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태, 임대차 관계 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 향후 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 혼재된 토지 이용: 주거 지역 내 공업용지, 농경지 등이 혼재되어 있어, 해당 지역의 개발 계획이나 환경적 요인이 장기적인 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재까지 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 특성상 잠재적인 환경적 요인에 대한 현장 조사가 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 9천만원입니다.

건축된 지 약 14년 된 건물로, 기본적인 주거 환경 및 교통 접근성은 양호한 편입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 최용준 씨의 임차권은 말소 대상이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'과 같은 특이사항 표기는 다소 혼란을 줄 수 있으나, 등기부상 명확히 말소되는 권리로 확인되었습니다.

최근 유사 건물의 매매 사례를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있을 가능성이 존재하여 시세 조사를 통한 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 감정가(1억 9천만원)와 최근 주변 매매가(약 1억 1천만원 ~ 1억 3천 7백만원) 및 본건 전용면적(61.23㎡)을 고려 시, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 수요: 주택 밀집 지역 및 초등학교 인근에 위치하여 기본적인 주거 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

* 단순화된 권리 관계: 말소기준권리 외에 인수되는 권리가 없는 것으로 분석되어, 권리 관계가 비교적 명확합니다. (단, 특이사항에 대한 추가 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 최근 주변 다세대주택 매매 사례 (2026년 6월):

* 전용면적 45.37㎡ (589-14번지): 1억 1천만원 (약 242만원/㎡)

* 전용면적 53.47㎡ (587-16번지): 1억 3천 7백만원 (약 256만원/㎡)

* 본건 전용면적 61.23㎡ 기준, 최근 매매 사례의 평당가(약 242만 ~ 256만원/㎡)를 적용 시 시세는 약 1억 4천 8백만원 ~ 1억 5천 7백만원으로 추정됩니다.

* 감정가(1억 9천만원)는 최근 시세 추정치보다 높게 책정되었습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'과 같은 특이사항으로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 총 채무액(1억 7천만원) 및 감정가, 최근 시세 추정치를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 예상 입찰가: 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원

1.9. 추가 정보 확인 필요 사항

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 상세 내용: HUG의 정확한 인수 조건, 임차권의 실제 효력 발생 여부 등을 등기부등본 및 관련 서류를 통해 재확인해야 합니다.

* 내부 상태 및 임대차 관계: 현장 방문을 통해 건물 내부 상태를 면밀히 조사하고, 미상 임대차 관계에 대한 구체적인 조사 및 명도 계획 수립이 필요합니다.

* 주변 시설 조사: 위성 지도 및 관련 정보를 통해 주변 지역에 잠재적인 혐오시설이나 환경 저해 요인이 있는지 추가적으로 조사할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.