나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3179 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 967 고양원흥줌시티 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 ""도래울초등학교"" 북동측 인근에 위치하고
주위는 각종 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 상업지역으로서,
제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상23층 건물 내 제1층
제113호 및 제114호로서,

외벽: 돌붙임 및 전면 통유리 마감 등
내벽: 모르타르위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 마감 등임.

이용상태

공히 공부상 근린생활시설(기호(가)사무실, 기호(나)현황 공실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필일단의 등고평탄한 가장형의 토지로 오피스텔 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 폭 약40미터, 남측으로 폭 약15미터의 아스팔트포장도로와
각각 접하며 남측도로를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

지번 도내동 967, 도내동 968
일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(접함),
중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,
상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 공공주택지구(원흥공공주택지구),
과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건의 위치확인 및 집합건축물대장상 건축설계도면 및 현장조사 등으로
확인하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 967에 소재한 고양원흥줌시티 1층 113호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 고양지원 2025타경3179 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 967, 고양원흥줌시티 1층 113호 (신주소: 경기도 고양시 덕양구 서오릉로 625)

* 용도: 근린상가 (건축물 현황상 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설)

* 감정가: 931,000,000원

* 토지 면적: 5.95㎡ (약 1.8평)

* 건물 면적: 38.78㎡ (약 11.7평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다양한 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 상업지역으로 형성되어 있어 생활 및 업무 편의성이 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 출입이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물: 철근콘크리트 구조로 지하 6층, 지상 23층 건물 중 1층 113호입니다. 외벽은 돌붙임 및 전면 통유리 마감으로 현대적인 외관을 갖추고 있습니다.

* 토지: 본건 필지는 북측으로 폭 약 40미터, 남측으로 폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 남측 도로를 통해 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구(원흥공공주택지구), 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

1.2. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 5월 31일자 우리은행 근저당권 (을2, 채권최고액 1,728,000,000원)입니다. 이 권리를 기준으로 그 이후의 모든 등기 권리(가압류, 압류, 후순위 근저당 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

감정평가서 요약 요향표에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자는 별도로 부담해야 할 권리가 없습니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 이규중

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 본건의 경우 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 총 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

1.3. 1. 건물 및 주변 환경

고양 원흥 ZOOM시티는 비교적 신축급에 속하는 건물로, 1층 상가인 본 물건은 외벽 마감 및 내부 설비가 양호할 것으로 예상됩니다. 현재 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으며, 현황은 사무실(기호 가) 및 공실(기호 나)로 이용 중입니다. 기본적인 급배수, 주차, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있어 운영상 편리합니다.

1.3. 2. 지역 분석

본 물건이 위치한 고양시 덕양구 도내동 일대는 원흥지구 개발 계획에 따른 신도시 상권으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다. 초등학교가 인근에 있어 가족 단위 고객을 대상으로 한 업종에도 잠재력이 있습니다. 다만, 상업 및 업무시설이 다수 분포하여 경쟁이 있을 수 있으므로, 업종 선택 시 상권 분석이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 도래울초등학교가 인근에 위치하며, 주변으로 추가적인 교육 시설 분포 가능성이 있습니다.

* 편의 시설: 상업지역 내 위치하므로 다양한 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 도로망을 통한 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있거나 추가적인 특수성이 존재할 수 있으므로, 사전에 충분히 확인해야 합니다.

* 지역 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 향후 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 상권 변동성: 신도시 개발 지역의 특성상 향후 주변 개발 계획에 따른 환경 변화 가능성이 있으며, 상권의 경쟁 심화 또는 변화 가능성도 상존합니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 27억 8천만원에 달하여 채무 규모가 상당합니다.

1.6. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 건축 허가를 받아 2022년 사용 승인된 건물 내 상가로, 건물 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 원흥지구의 중심 상업지역에 위치하며, 배후 주거 및 업무 시설의 수요를 확보하기에 유리합니다.

* 권리 분석상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 인수되는 임차인 보증금이 없어 권리 승계 위험이 낮습니다.

* 잠재적 시세차익: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 원흥지구 개발과 함께 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동에 위치한 고양 원흥 ZOOM시티 1층 상가로, 신축급 건물과 원흥지구의 개발 잠재력을 바탕으로 투자 가치가 있는 물건입니다. 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 지역적 규제, 상권의 변화 가능성을 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 현황 공실임을 감안하여 임대 전략 수립이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 931,000,000원입니다.

건물 면적 약 11.7평에 대한 평당 감정가는 약 5,172만원 수준입니다.

최근 유사 물건의 낙찰가율, 주변 시세, 건물 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 유동화 물건의 특성상 일반 경매보다 경쟁이 덜할 수 있다는 점과, 인수되는 비용이 없다는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준을 기준으로 검토해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 744,800,000원 ~ 837,900,000원

상기 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.