나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72538 [1] 경기도 양주시 옥정동 1081-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 ""옥빛중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경
은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통
이용편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 서측으로 노폭 약10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형
발전정책과로 문의바람) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(경기도동두천양주교육지원청 고시 제2021-15호)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍
니다)<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물 기호1) : 철골콘크리트구조 징크판넬지붕4층 건으로서,
외 벽 : 외장석재타일 및 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내 벽 : 타일붙임 마감, 벽지도배 마감 등,
바 닥 : 데코타일, 장판지깔기 마감 등,
창 호 : 알루미늄 새시 창호임.

이용상태

지상1층 : 근린생활시설로 이용중임.
지상2층~4층 : 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.
옥탑4층 : 다락으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생설비 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비,E/V설비, 전기시설 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72538 (1)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 1081-5 (도로명 주소: 경기도 양주시 옥정동로5다길 5-13)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

1.2. 면적 및 가치

감정가: 1,842,659,280 원

토지면적: 288.00㎡ (약 87.12평)

건물면적: 539.83㎡ (약 163.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 세부 정보

용도: 본 건물은 1층 근린생활시설(소매점), 2층~4층 단독주택(다가구주택), 옥탑 4층 다락으로 이용 중입니다.

구조: 철골콘크리트구조 징크판넬지붕 4층 건물

사용승인일: 2020년 5월 22일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥빛중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용계획 상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 이 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다수의 제한 사항이 존재합니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

인근에 옥빛중학교가 있으며, 석우근린공원, 능호관이인상공원, 옥정생태숲공원, 독바위공원 등 다수의 공원이 위치하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 주변 근린생활시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건의 말소기준권리는 2020년 6월 10일 접수된 의정부중앙새마을금고의 근저당권 (을6, 토지) 및 (을1, 건물)입니다. 매각으로 인해 위 근저당권을 비롯한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부채권 총액: 6,007,875,390 원

건물 등기부채권 총액: 6,427,875,390 원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김문학

보증금: 110,000,000원, 차임: 0원

전입/확정: 2024-04-11

배당신고: 2025-07-03

대항력: 없음

* 임차인: 김수림

보증금: 0원, 차임: 0원

전입: 2020-06-01

확정/배당신고: 정보 없음

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이나 대항력이 있는 임차인이므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김은희

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원

전입/확정: 2023-05-17

배당신고: 2025-06-27

대항력: 없음

* 임차인: 서안종합건설(주),손형문

보증금: 100,000,000원, 차임: 1,600,000원

전입: 2022-06-29

확정/배당신고: 정보 없음

대항력: 없음

* 임차인: 손형문

보증금: 140,000,000원, 차임: 0원

전입: 2022-06-29, 확정: 2022-06-08

배당신고: 정보 없음

대항력: 없음

* 임차인: 원유순

보증금: 140,000,000원, 차임: 0원

전입: 2022-06-29, 확정: 2022-06-08

배당신고: 2025-07-01

대항력: 없음

* 임차인: 이현진

보증금: 0원, 차임: 0원

전입: 2020-10-28

확정/배당신고: 정보 없음

대항력: 없음

* 임차인: 장유경

보증금: 220,000,000원, 차임: 0원

전입: 2022-09-15, 확정: 2025-06-26

배당신고: 2025-06-27

대항력: 없음

* 임차인: 전수정

보증금: 150,000,000원, 차임: 0원

전입: 2021-04-21, 확정: 2021-04-12

배당신고: 2023-08-04

대항력: 없음

* 임차인: 조민서

보증금: 10,000,000원, 차임: 500,000원

전입: 2021-06-06

배당신고: 2025-06-30

대항력: 없음

* 임차인: 한지성

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원

전입: 2020-07-06, 확정: 2020-06-15

배당신고: 2024-10-14

대항력: 없음

3.3. 인수주의 권리 및 보증금

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

총 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 양주시 옥정동은 택지개발지구로 지정되어 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있으며, 1층 근린생활시설은 지역 주민을 대상으로 한 소매점 등의 업종으로 활용될 수 있습니다.

4.2. 임대 수익 잠재력

다가구주택으로서 2층부터 4층까지 임대가 가능하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 1층의 근린생활시설 또한 공실 없이 임대될 경우 추가 수익을 확보할 수 있습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 조사된 바, 정확한 수익률 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

인근에 근린생활시설 및 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 다수 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 환경

단지 북동측에 옥빛중학교가 위치하며, 주변에 초등학교, 고등학교 등이 분포하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 토지이용계획 상 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정된 구역이 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 위험

대항력 있는 임차인(김수림)이 존재하며, 보증금이 0원이지만 전입일자가 2020년 6월 1일로 비교적 이른 편입니다. 이 임차인의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

6.2. 채권 및 재무 위험

등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 수준으로 매우 높습니다. 이는 해당 물건에 대한 채무 부담이 크다는 것을 의미하며, 입찰 시 수익률 계산에 신중을 기해야 합니다.

6.3. 법규 및 규제 위험

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 등 다양한 용도지역 및 지구로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 각종 제한 지역(가축사육제한, 배출시설 설치 제한 등)은 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점 및 약점

강점: 옥정지구 택지개발지구 내 입지, 다가구주택 및 근린생활시설을 통한 임대 수익 가능성, 주변 공원 등 쾌적한 주거 환경.

약점: 높은 총 채권액, 대항력 있는 임차인 존재, 복잡한 토지이용계획 및 규제.

7.2. 최종 평가

본 물건은 잠재적인 임대 수익과 지역 개발 가치 상승을 기대할 수 있는 입지를 가지고 있습니다. 그러나 높은 채권 총액과 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 수익률 측면에서 주의를 요합니다. 투자 전 권리 관계를 정확히 분석하고, 명도 가능성 및 예상 비용, 향후 임대 수익 등을 면밀히 검토해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

양주 옥정지구는 지속적인 개발이 진행되고 있는 신도시로서, 향후 지역 발전과 더불어 본 물건의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 수익 기대

다가구주택으로 층별 임대 수익과 1층 상가 임대를 통한 안정적인 월세 수익 확보가 가능하며, 장기적으로는 시세 차익도 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 낙찰 후 추가로 부담해야 할 임차인 보증금은 없습니다. 다만, 감정가, 주변 시세, 건물 상태, 명도 예상 비용, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 높은 채권 총액과 대항력 있는 임차인 등의 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 시각으로 수익률을 계산하고 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.