나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12738 [1] 서울특별시 중랑구 신내동 신내3지구에이치1 신내데시앙플렉스지식산업센터 7층 비-712호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 ""신내역"" 북측 인근에 위치하며, 본건까지 차량
출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

교통상황

본건 주위는 아파트형공장 및 근린생활시설이 소재하며 제반 주위 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건(사용승인일:2020.05.29)내 제비-712호로서,
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감 등,
바닥 : 타일깔기 마감,
창호 : 샷시창호 마감 임.

이용상태

지식산업센터로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 지식산업센터 등 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 25미터, 10미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,지구단위계획구역(신내3),대로3류(폭 25m~30m)(저촉),가축사육제한구역
(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,국민임대주택단지예정지구<국민
임대주택건설등에관한특별조치법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(후방
지역:500m)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로
인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부
구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

- 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저 매각가격에 대지권가격이 포함됨.
- 건축물대장상 '공장(지식산업센터)'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12738 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 신내동 신내3지구에이치1 신내데시앙플렉스지식산업센터 7층 비-712호

용도: 지식산업센터

감정가: 620,000,000원

건물면적: 94.64㎡ (약 28.63평)

토지면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건물 사용승인일: 2025.05.29

건축물대장상 용도: 공장(지식산업센터)

1.2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 중랑구 신내동 소재 ""신내역"" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트형공장 및 근린생활시설이 소재하여 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통임. 경춘선/6호선 환승 신내역이 인근에 위치하며, 북부간선도로 신내IC, 구리-포천간 고속도로 등 광역교통망 접근성이 양호함.

* 도로: 본건 북서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 25미터, 10미터의 도로에 접함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020-07-07)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (제시된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보임)

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)센텀바이오 백승호

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2021-07-26

대항력: 없음

* 임차인: 하나물류 사회적협동조합 대표자 김영미

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 없음

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 442,300,000원 (우리은행 근저당 424,800,000원 + 서울신용보증재단 가압류 17,500,000원)

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 신내3지구는 다수의 지식산업센터가 조성되어 있어 관련 업종의 집적 효과를 기대할 수 있음.

* 주변 시설: 아파트 단지, 관공서(경찰서), 상업시설 등이 혼재되어 있음.

* 교통망: 신내역(경춘선, 6호선 예정), 버스노선 등 대중교통 접근성이 양호하며, 차량을 이용한 광역 접근성 또한 우수함.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 본 건물 및 인근에는 미용실, 마사지, 피부미용, 키즈카페, 병원, 부동산사무실, 네일아트, 기타 서비스업 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있거나 입점 가능성이 있음.

* 혐오시설: 본건 주변에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 대지권이 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 정확한 가격은 알 수 없음. 단, 최저 매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있음. 이는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있는 주요 리스크임.

* 내부 확인 불가: 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 정확한 내부 이용 현황 확인이 어려워, 실제 이용 상태가 집합건축물대장이나 외부 관찰, 탐문 결과와 상이할 수 있음. 입찰 전 반드시 재확인이 필요함.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 현황은 파악되었으나, 보증금 및 차임이 0원으로 대항력 없는 임차인으로 확인되었음. 다만, 임대 관계에 대한 상세 정보는 파악되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 관련 물건으로, 일반 물건과 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 연면적 94.64㎡의 지식산업센터임. 신내역 인근에 위치하며 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편으로, 주변에 다수의 지식산업센터가 밀집해 있어 비즈니스 인프라가 형성되어 있음. 그러나 가장 큰 문제는 대지권 미등기 상태로, 이에 대한 불확실성이 존재함. 또한, 내부 확인이 제한적이며 임대차 관계가 미상이라는 점도 고려해야 할 사항임. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 요구됨.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있음.

* 우수한 입지: 신내역 인근에 위치하며, 도로망 접근성이 좋아 물류 및 이동이 편리함.

* 산업 클러스터: 주변에 다수의 지식산업센터가 위치하여 관련 산업 생태계 형성 가능성이 있음.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 본건의 잠재적 리스크(특히 대지권 미등기) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 620,000,000원을 기준으로 하되, 대지권 관련 불확실성 및 내부 확인의 어려움 등을 감안하여 신중하게 결정해야 할 것입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문적인 부동산 시장 조사와 권리 분석 전문가의 심층적인 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.