나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12683 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-168 정릉캐슬 102동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 ""숭덕초교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택 및 소규모 공동주택 등이 소재하는 기존 주택지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 3층 302로서,

외벽: 석재 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 샤시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.
(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 남측 완경사인 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3~4M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.
- 본건 내부는 폐문부재로 인하여 본건의 호별배치 및 내부이용상황은 집합건축물대장상
건축물현황도를 기준하였으니, 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12683 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 206-168 정릉캐슬 102동 3층 302호

건물명: 정릉캐슬

동/호수: 102동 302호

용도: 도시형생활주택

준공년도: 2020년

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 3층

토지면적: 28.10㎡ (약 8.50평)

건물면적(전용면적): 44.59㎡ (약 13.49평)

감정가: 325,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "숭덕초교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 소규모 공동주택 등이 소재하는 기존 주택지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 서측 약 3~4미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 10일 접수된 웰컴저축은행의 가압류 (갑3) 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (2024년 6월 25일 접수 제101557호)은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않는 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유OO (유희연)

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 5일

* 확정일자: 2021년 1월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 본건 부동산에 대한 강제경매 신청 채권자이기도 합니다 (채권액 285,000,000원).

기타 권리 분석:

* 소유권 보존 등기는 2020년 3월 2일에 이루어졌습니다.

* 공유자 지분 이전 (매매) 등기가 2022년 4월 22일에 있었습니다.

* 다수의 가압류 (웰컴저축은행, 롯데카드, 케이비캐피탈, 국민행복기금)가 있었으나, 모두 말소 대상입니다.

* 본건 강제경매 개시 결정 등기 (2025년 6월 17일) 또한 말소 대상입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 정릉동 지역은 대체로 주거 기능이 중심이 되는 곳입니다.

주변에 단독주택 및 소규모 다세대 주택이 밀집해 있으며, 숭덕초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

현재 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

내부 구조 및 이용 상태는 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 하였으며, 폐문부재로 인해 현장에서 직접 확인이 불가능했습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 유희연의 보증금 285,000,000원 인수 문제입니다.

임차인이 본건 경매 신청 채권자이므로, 배당 결과에 따라 보증금 전액 또는 일부를 회수하지 못할 경우, 그 금액만큼 매수인이 인수하게 됩니다.

내부 구조와 마감 상태를 현장에서 직접 확인할 수 없어, 인수 후 예상치 못한 수리비 등이 발생할 수 있습니다.

건물이 접한 도로의 폭이 3~4미터로 다소 좁아, 차량 통행이나 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 여러 제한 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 정릉동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 3억 2,500만원입니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 유희연이 2억 8,500만원의 보증금을 가지고 있으며, 이 임차인이 직접 본건 경매를 신청했다는 점입니다.

등기부상 을구 3번의 주택임차권은 매각 후에도 소멸되지 않으며, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 미회수 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 임차권 금액이 감정가 대비 높은 비중을 차지하므로, 입찰 전 반드시 임차인의 배당률을 확인하는 것이 필수적입니다.

내부 상태를 직접 확인하지 못한 점도 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 최근(2020년)에 준공된 신축급 건물입니다.

- 서울 시내에 위치한 주거용 부동산으로서의 가치가 있습니다.

- 임차인과의 협상 또는 명확한 배당 결과 확인 시, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 예상 입찰가는 임차인 유희연이 배당을 통해 보증금 285,000,000원을 전액 회수하여, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 0원이라는 가정하에 산정되었습니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 인수되는 보증금만큼 입찰가를 낮추거나 총 부담액을 재산정해야 합니다.

주변 최근 매매 사례 분석:

* 2023년 7월, 서울 성북구 정릉동 822-17번지 동현파빌리언 (2003년 건축, 59.36㎡/약 18평)이 235,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,300만원)

* 2023년 7월, 서울 성북구 정릉동 162-17번지 엘렌시아 (2021년 건축, 29.94㎡/약 9평)가 230,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,550만원 - 높은 가격으로 참고 주의)

본건은 44.59㎡(약 13.5평) 면적에 2020년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

주변 시세를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 대략 250,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 325,000,000원입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 가정 하에, 시세 및 감정가를 고려한 적정 입찰가는 다음과 같이 산출됩니다.

예상 입찰가: 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.