나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51641 [1] 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 ""서울거원초등학교"" 남서측 인근에 위치하고, 부근
은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상15층, 지하5층 건물 내 1층 110호로서,
외벽: 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등.
내벽: 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 공부상 일반음식점으로 등재되어있으나, 현황 공실 상태인 것으로 조사되었음.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 전기설비, 소화전, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 장방형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 서측으로 노폭 약 35-~40미터, 동측으로 노폭 약 10~12미터 포장도로 및
북측으로 노폭 약 10~12미터의 보도블럭도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류
(폭 10m~12m)(2020-07-07)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-07)(접합), 가축사육제
한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준
보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(세부사항 주거정
비과 문의)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.
9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현황과 다를 수 있으므로 반드시 현장 방문 및 추가 확인이 필요합니다.

1.1. 1.물건 상세정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51641 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층 110호 (신주소: 서울특별시 송파구 위례서로 240)

용도: 근린상가 (건축물대장상 용도: 업무시설, 근린생활시설, 교육연구시설)

감정가: 금 1,352,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지도농업협동조합 (등기부상 근저당권자 및 임의경매 신청인)

1.1. 2.면적 정보

토지면적 (본건): 10.89㎡ (약 3.29평)

토지지분 (본건): 10.887㎡ (약 3.29평)

건물면적 (본건): 45.63㎡ (약 13.80평)

건물지분 (본건): 45.63㎡ (약 13.80평)

건축물대장상 전체 연면적: 19,666.235㎡ (약 5,949.15평)

건축물대장상 대지면적: 2,000.1㎡ (약 605.02평)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 건물구조 및 이용상태

1.3. 1.건물구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 15층, 지하 5층 규모의 "아피체" 건물 내 1층 110호입니다.

외벽은 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

건물에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 소화전, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 2.이용상태

공부상으로는 일반음식점으로 등재되어 있으나, 현장 조사 결과 공실 상태로 확인되었습니다.

1.4. 토지 정보

1.4. 1.토지 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 장방형의 토지로서, 현재 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중에 있습니다.

1.4. 2.인접 도로상태

본건 소재 토지는 서측으로 폭 약 35~40미터의 대로, 동측으로 폭 약 10~12미터의 포장도로, 그리고 북측으로 폭 약 10~12미터의 보도블럭 도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

1.4. 3.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

또한, 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m, 2020-07-07 지정), 중로2류(폭 15m~20m, 2020-07-07 지정)에 접해 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 비행안전제6구역(전술), 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30., 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지) 등으로 지정되어 개발 및 이용에 있어 일부 제한사항이 존재합니다.

1.4. 4.공부와의 차이

제시된 정보상 공부(건축물대장, 토지대장 등)와 현황 간의 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 권리분석

1.5. 1.등기부 현황

말소기준권리는 을1 순위 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (1,261,000,000원)입니다.

이후 접수된 갑4(신탁말소), 갑5(소유권 이전), 갑6, 갑7, 갑8, 갑9(가압류), 갑10(압류), 갑11(임의경매) 등은 모두 말소 예정 권리로서, 본 매각 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

전체 채권액 합계는 1,366,834,666원입니다.

1.5. 2.임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 본 건과 관련하여 인수되는 보증금은 없으며 (인수 보증금 합계: 0원), 별도의 임차인 정보는 미상으로 기재되어 있습니다. (임차인 관련 상세 내용은 명확히 확인되지 않아, 입찰 전 추가 확인이 필수적입니다.)

1.5. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (다만, 이는 일반적인 사항이며, 현황에 따라 지상권 등이 존재할 가능성도 배제할 수 없어 주의 깊은 확인이 필요합니다.)

1.6. 상권분석

1.6. 1.주변 상권 특성

본건이 위치한 송파구 거여동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다. "서울거원초등학교"가 인근에 위치하여 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

1.6. 2.상업 시설 현황

건축물대장상 근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설로 복합 용도 사용이 가능하며, 현재 본건은 공실 상태로 조사되었습니다. 이는 향후 신규 임차인 유치 시 업종 선택에 있어 유연성을 제공할 수 있습니다.

1.7. 생활정보

1.7. 1.교육 시설

본건 남서측 인근에 "서울거원초등학교"가 위치하고 있어 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 2.편의 및 기반시설

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 건물 내 승강기 등 편의시설이 갖추어져 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

1.8. 1.공실 상태

본건은 현재 공실 상태로 운영 수익이 발생하지 않고 있습니다. 따라서 낙찰 후 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 임차인 유치 전략이 필요합니다.

1.8. 2.토지이용계획상 제한사항

토지이용계획상 다양한 규제(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약 허가구역 등)가 존재합니다. 특히, 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점과 건축물 용도(아파트)로 사용되는 부지에 대한 허가 대상이라는 점은 향후 재건축 또는 대규모 개발 시 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울 송파구 거여동의 중심 상업지에 위치한 근린상가 건물로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 건축물 자체의 관리 상태 및 시설은 보통 수준으로 보이며, 공부상 권리 관계 또한 명확하여 낙찰 후 소유권 이전 절차가 간결할 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 토지 이용에 일부 제한사항이 있다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.10. 투자 포인트

* 송파구 거여동의 우수한 입지 조건과 개발 잠재력.

* 향후 개발 가능성이 있는 일반상업지역 내의 물건.

* 경매 절차상 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계.

* 현재 공실 상태로, 즉시 임대 또는 직접 사용 등 다양한 활용 가능성.

* 건물 내 승강기 등 기본적인 편의시설이 구비되어 있음.

1.11. 예상 입찰가

본건의 감정가는 금 1,352,000,000원입니다.

현재 임차인 관련 인수 부담금이 없고, 권리 관계가 명확하다는 점은 긍정적입니다.

다만, 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 임대료 수준, 향후 개발 가능성, 공실 리스크 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석을 통해 결정되어야 합니다.

따라서, 본 감정가를 기준으로 하되, 현장 방문 및 주변 부동산 전문가와의 상담을 통해 낙찰 가능한 적정 입찰가를 산정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.