나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51620 [1] 서울특별시 강동구 천호동 447-3 청광노블하임 13층1310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""강동역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 아파트 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선, 강동역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 13층 1310호로서,
외벽: 석재붙임 마감등.
창호: 섀시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설임.(후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 성안로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 도시관리계획 입안중(2025-06-19)(지구단위계획구역(변경)결정(안)(공고제2025-1858호참조)), 도시관리계획 입안중(2025-06-19)(지구단위계획구역(변경)결정(안)(서울시공고제2025-1855호참조)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51620 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 447-3 청광노블하임 13층1310호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 제1종/2종 근린생활시설 가능)

감정가: 130,000,000원

1.2. 토지 및 건물 정보

토지면적: 5.59㎡ (약 1.71평)

토지 지분: 5.59㎡ (약 1.71평)

건물면적: 29.08㎡ (약 8.79평)

건물 지분: 29.08㎡ (약 8.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동에 소재하며, 지하철 5호선 강동역 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 상업 및 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

남동측으로 성안로(폭 20m~25m)와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있으며, 현재 도시관리계획(지구단위계획구역 변경) 입안 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개시

채권자는 윤OO이며, 서울동부지방법원 2025타경51620 사건으로 부동산강제경매가 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조 (전입일자: 2023-05-02, 확정일자: 2023-02-27)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

3.3. 말소기준권리 및 기타 권리

말소기준권리: 의정부지방법원 2023카단202426 (신용보증기금 가압류, 접수일자 2023-08-08)

등기부 채권 총액: 820,490,701원

등기부 상의 모든 가압류 및 압류 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

임차인 조현은 대항력이 있으며, 등기부등본 상 '을1' 주택임차권의 '말소: 인수' 항목은 해당 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 함을 시사합니다. 그러나 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인 인수 보증금 관련하여 명확한 확인이 반드시 필요합니다. 이는 본건 입찰 시 중요한 위험 요소가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 강동역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 지구와 주거 밀집 지역이 혼합된 곳에 위치합니다.

4.2. 건물 용도

공부상으로는 업무시설이나, 건축물대장상 기타용도에 제1종 및 제2종 근린생활시설로도 이용 가능한 것으로 명시되어 있어, 다양한 업종으로의 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 5호선 강동역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변 상업시설 및 로데오 거리, 백화점, 마트 등이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 환경

주변에 아파트 단지가 다수 분포하여 주거 편의성이 양호하며, 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

등기부등본 상 '을1' 임차권의 '말소: 인수' 표시는 낙찰자가 임차인 조현의 보증금 130,000,000원을 추가로 부담해야 할 가능성을 내포합니다. 물건명세서상의 '인수 보증금 합계: 0원'과의 상반된 정보로 인해, 입찰 전 반드시 명확한 사실 확인이 필요합니다.

6.2. 복잡한 권리 관계

과거 다수의 가압류 및 압류가 존재했으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정이므로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 도시관리계획 변경 가능성

본 물건이 속한 지역은 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 현재 도시관리계획 입안 중입니다. 향후 지역 개발 계획 변경에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강동역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 공부상 업무시설 외 근린생활시설로의 활용도 가능합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 상반된 정보가 존재하여, 낙찰자에게 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있는 위험이 있습니다. 입찰 전 해당 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강동역 역세권 입지

지하철 5호선 강동역을 도보로 이용 가능한 초역세권으로, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

8.2. 다양한 활용 가능성

공부상 업무시설이지만, 제1종 및 제2종 근린생활시설로도 활용 가능하여 임대 수익 창출이나 자가 사용 시 유연성을 가집니다.

8.3. 향후 개발 잠재력

지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안 중으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건과 유사한 크기(전용면적 약 29㎡)의 오피스텔이 청광노블하임 및 주변 지역(강동역 인근)에서 대략 140,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 130,000,000원입니다.

물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인 보증금 추가 부담이 없다고 가정할 경우, 감정가 수준 또는 시장 시세를 반영하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 등기부상 '을1' 임차권의 '말소: 인수' 표기(130,000,000원)를 고려할 때, 실제 인수 부담이 발생할 경우 입찰가는 매우 낮게 책정되어야 합니다.

따라서, '인수 보증금 0원' 가정을 따르고 시장 시세를 감안하여, 다음과 같은 범위로 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 기준으로 산정되었습니다. 만약 임차인 보증금 130,000,000원 인수 시, 입찰가는 이에 따라 조정되어야 하며, 낙찰 후 상당한 손실이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 명확한 법적 검토를 받으시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.