나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경333 [1] 서울특별시 성동구 옥수동 362-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다르넷감정 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 성동구 옥수동 소재 ""옥정초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로, 주변은 단독주택, 상가주택, 학교 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 간선도로, 버스정류장, 지하철역이 다수 소재하여 교통 이용상황은 양호함.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서, 현황 ""상업용 건부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복 2차선 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 근린생활시설로서,
(사용승인일자: 2003.02.13)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내부: 인테리어 마감 등,
창호: 강화유리 창호 마감 및 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 ""상업용(1층 상호명: 옥토집, 2층 상호명: 뮤엠영어, 3층 상호명:OH! LAB)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 옥외주차장, 도시가스에 의한 난방설비

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠, ㉡이 소재하며, 자세한사항은 후첨 ""사진용지"" 및 ""지적 및 건물개황도"" 등을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

4,5층의 경우, 현장조사시 이해관계인 부재로 인해 내부조사 및 실제 이용상황의 파악이 곤란하여 공부상 이용상황을 상정하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
토지는 상업용 건부지로 이용 중이며, 건물 4,5층의 경우 공부상 이용상황을 상정하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경333 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 옥수동 362-5 (신주소: 서울특별시 성동구 한림말3길 12)

용도: 근린생활시설 (제2종근린생활시설)

건물명: 위너스빌딩

사용승인일자: 2003년 02월 13일

감정가: 2,894,155,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 하나은행 관련 채권 확인됨)

1.1. 토지 정보

토지면적: 116.00㎡ (약 35.09평)

토지지분: 116㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 건물 정보

건물면적: 304.22㎡ (약 92.03평)

건물지분: 304.22㎡

건물 제시외면적: 9.30㎡ (일괄매각 포함)

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층

1.3. 등기부 요약

말소기준권리: 을18 (하나은행 근저당, 2021-07-21)

등기부채권 총액: 5,728,013,670원

1.4. 특이사항

* 대항력 있는 임차인 존재

* 일괄매각 (토지 및 건물, 제시외 건물 포함)

* 건물 4,5층은 공부상 이용상황을 상정함

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성동구 옥수동 소재 "옥정초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 상가주택, 학교 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로, 버스정류장, 지하철역이 다수 소재하여 교통 이용상황이 양호합니다. (옥수역 인근, 한남/금호 생활권 접근 용이)

* 토지 형태 및 이용상태: 사다리 평지로서, 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 왕복 2차선 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 교육환경보호구역 (절대보호구역) - 최종 확인은 성동교육청 필수

* 대공방어협조구역 (77-257m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 중점경관관리구역 (한강변)

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 이은진

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2015-06-15

* 확정일자: 2015-06-15

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 임차인: 송주영

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/사업자등록일: 2021-01-27

* 확정일자: 2025-05-19

* 배당신고일자: 2025-08-06

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금/차임은 기재되었으나, 확정일자/배당신고일자가 상대적으로 늦은 편입니다. 권리분석 상 대항력이 있으나, 배당을 받기 위한 절차가 완료되지 않았거나, 우선변제권 확보 시점이 늦을 수 있습니다.

* 임차인: 유달회

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,690,000원

* 전입/사업자등록일: 2024-05-16

* 확정일자: 2025-02-07

* 배당신고일자: 2025-09-01

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 인수 예정 보증금: 20,000,000원 (임차인 이은진)

4. 상권분석

* 지역적 특성: 옥수동 지역은 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 특히 한강 접근성과 도심 인접성으로 인해 꾸준한 수요가 있는 곳입니다.

* 건물 이용 현황: 1층 (상호명: 옥토집), 2층 (상호명: 뮤엠영어), 3층 (상호명: OH! LAB)은 상업용으로 이용 중입니다. 4,5층은 공부상 이용상황을 상정하였으며, 실제 이용 현황 파악이 필요합니다.

* 주변 상권: 소규모 근린상권과 주거지 수요가 혼재되어 있으며, 리모델링 및 임대 운영을 통한 수익 창출이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 옥정초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통 편의성: 대중교통 및 도로망 접근성이 우수하여 생활 편의성이 높습니다.

* 편의시설: 주변 주거 및 상업 지역에 필요한 기본 편의시설을 이용할 수 있습니다. (정확한 정보는 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이은진 임차인의 보증금 20,000,000원 인수 가능성은 입찰가 산정에 매우 중요한 요소입니다.

* 4,5층 이용상황 불확실: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사 및 실제 이용상황 파악이 곤란하여, 공부와의 차이 또는 실제 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역(절대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 법규 적용으로 향후 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 관련 기관 확인이 필수적입니다.

* 건축물 노후도: 2003년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다. (2025년 기준 약 22년 경과)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성동구 옥수동에 위치한 5층 근린생활시설 건물로, 옥정초등학교 인근의 주거·상업 혼합 지역에 자리하고 있습니다. 우수한 교통 접근성과 함께 1-3층 상가 운영 중인 점은 긍정적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이은진 씨의 보증금 20,000,000원 인수 가능성, 4,5층의 이용 현황 불확실성, 그리고 다양한 토지이용계획상 규제는 본 물건의 가치 평가 및 취득 시 신중한 검토를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 강남권 및 도심 접근성이 뛰어나며, 옥수동 지역의 지속적인 수요가 기대됩니다.

* 편리한 교통: 지하철역, 버스노선, 간선도로 이용이 편리하여 임대 및 운영에 유리합니다.

* 상가 활용 잠재력: 현재 운영 중인 1-3층 상가 외 추가적인 임대 수익 창출 및 향후 리모델링을 통한 가치 상승 여지가 있습니다.

* 지역 개발 가치: 인근 재개발 및 도시정비 사업과의 연계를 통한 장기적인 자산 가치 상승 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,894,155,800원

* 인수 예상 보증금 (이은진): 20,000,000원

* 입찰가 산정 시 유의사항:

* 인수될 임차인 보증금 20,000,000원을 고려해야 합니다.

* 4,5층의 실제 이용 현황을 파악하고, 명도 및 리모델링에 소요될 비용을 예측해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한 사항이 향후 건축 및 활용 계획에 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

* 본 물건의 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 채권 총액 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권고: 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 함께 현장 조사, 법률적 검토, 시장 분석 등을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.