나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51583 [1] 서울특별시 강동구 성내동 12-17 천호역 아름채 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천호역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 천호역(5호선,8호선 환승역) 및 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건물내 2층 204호, 203호, 201호로
외벽:석재붙임 마감.
내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호:샷시 마감.

이용상태

기호(1)은 사무실, 기호(2) 및 기호(3)은 학원으로 건축물대장상 용도가 등재되어 있으나 주거용 으로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었으니 경매참여시 참고하시기 바람.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 난방설비, 승강기, 도시가스시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2015-04-15), 제3종일반주거지역(2024-11-28)(제3종일반주거지역 서울특별시고시 제2024-576호 참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내 재정 비 촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승 인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하 였음.

물건 비고

건축물대장상 용도가 '사무소'이나 '주거용'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51583 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 12-17 천호역 아름채 2층204호

건물명: 천호역 아름채

용도: 오피스텔 (건축물대장상 '사무소'이나 '주거용'으로 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.04㎡ (약 6.06평)

토지지분: 20.04㎡ (약 6.06평)

건물면적: 41.99㎡ (약 12.70평)

건물지분: 41.99㎡ (약 12.70평)

1.4. 감정가

감정가: 351,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천호역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. (JSON에 따르면 서울특별시 강동구 천호옛14길 31-20 (성내동)에 위치함)

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 천호역(5호선, 8호선 환승역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 도로상태

인접대지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지임. 본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역(2015-04-15), 제3종일반주거지역(2024-11-28)으로 지정되어 있음. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 재정비촉진지구(천호성내 재정비 촉진지구), 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 규제받고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 3월 25일 접수된 이춘재 씨의 근저당권(105,000,000원)임.

이 외에 소유권 이전, 신탁등기 말소, 다른 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기부에 존재하였으나 모두 말소될 예정임.

총 등기부채권액은 598,296,110원임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이미선

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-11-02

확정일자: 2017-11-02

배당신고일자: 2025-07-14

대항력: 있음

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 천호역을 중심으로 다양한 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 상업 및 주거 복합 지역임. 천호역 일대는 유동인구가 많아 상권 활성화 가능성이 있는 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

천호역 인근에 위치하여 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이함. 또한, 지하철 5호선과 8호선 환승역인 천호역을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수함.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 관련)

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

건축물대장상 용도는 '사무소'이나, 실제로는 '주거용'으로 이용 중인 것으로 파악됨. 이는 추후 건물 관리 및 이용에 있어 행정적인 제약이나 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 주의가 필요함.

6.2. 대항력 있는 임차인 존재

이미선 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 전입일자 및 확정일자가 2017년 11월 2일로 등재되어 있음. 보증금 300,000,000원에 대한 인수 여부를 면밀히 확인해야 하며, 배당 신고일(2025년 7월 14일) 기준으로 실제 배당을 받는지 여부 및 금액에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있음.

6.3. 재정비촉진지구

본건은 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승의 잠재력이 있으나, 개발 계획 및 시기 등은 불확실하며 장기적인 관점에서 접근해야 함.

7. 종합 의견

본건은 천호역 초역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 재정비촉진지구 지정으로 인해 미래 가치 상승의 기대감도 있음. 그러나 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태의 불일치, 그리고 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 투자 결정에 앞서 반드시 확인하고 신중하게 고려해야 할 중요 사항임.

8. 투자 포인트

* 천호역 더블 역세권 (5, 8호선)으로 탁월한 교통 요지이며, 풍부한 유동인구를 기반으로 한 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

* 천호성내 재정비촉진지구에 포함되어 있어 장기적인 도시 개발에 따른 자산 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 오피스텔 매매/임대 관련 JSON 데이터가 없어 실거래가, 유사 물건의 매매 및 임대 시세 등 최신 시장 동향 파악이 필수적입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정 시 고려사항

본건은 대항력 있는 임차인 이미선 씨가 보증금 300,000,000원으로 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 감정가 351,000,000원을 기준으로 단순히 입찰가를 산정하기보다는, 실제 인수해야 할 임차인 보증금 300,000,000원을 합산한 총 부담액을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

9.3. 권고 사항

현 시세에 대한 면밀한 조사와 더불어, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 실제 배당 가능성 등에 대한 법률 전문가의 자문을 구하여 최종 입찰가를 결정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.