나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51604 [1] 서울특별시 송파구 거여동 605-3 송파헤븐시티더테라스 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 ""거원초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지를 배후지로 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하며 상업용으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 다소 근거리에 ""거여역(지하철 5호선)"" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 라멘조, 일부철골조지붕 15층 건물 내 제1층 제115호로서,

외벽 : 치장 벽돌 및 석재 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 마감 등
바닥 : 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 강화유리 창호 등임.

이용상태

현황 공실로서, 공부상 근린생활시설임. (후첨 ""사진용지"" 및 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 천장부착형 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로, 북측으로 폭 약 10미터 내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2021-12-24), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-07)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-07)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-07)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정시점 기준 공실로서 공부상 근린생활시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51604 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 605-3 송파헤븐시티더테라스 1층115호

도로명 주소: 서울특별시 송파구 위례송파로5길 5

건물 용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 1178000000 원

토지 면적: 10.82㎡ (약 3.27평)

건물 면적: 44.45㎡ (약 13.45평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 송파구 거여동에 위치하며, "거원초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 지하철 5호선 "거여역"이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3. 인접 도로 상태

본 건의 동측 및 서측으로는 폭 약 20미터 내외의 포장도로가 접하고 있으며, 북측으로는 폭 약 10미터 내외의 보행자도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 03월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권 (을1)입니다.

1.2. 2. 현재 등기부상 채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,248,443,887원입니다. 이에는 근저당 1건, 다수의 가압류 7건, 그리고 본 경매 개시 결정이 포함되어 있습니다.

1.2. 3. 소유권 현황

현재 소유자는 2024년 03월 25일 매매를 통해 소유권을 이전받은 김승원입니다.

1.2. 4. 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계에 대한 자세한 내용은 미상입니다.

*주의*: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원이라 할지라도, 실제 점유자가 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 배후 상권

본 물건은 대규모 아파트 단지를 배후지로 두고 있어, 안정적인 고객 수요 확보가 가능한 입지입니다.

1.3. 2. 업종 특성

건축물대장상 주요 용도는 업무시설 및 근린생활시설로 되어 있으며, 본 호실은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있습니다. 주변 상권은 이러한 업종들이 혼재되어 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 생활 편의 시설

단지 인근에 거원초등학교가 위치하며, 거여역을 통해 서울 시내 및 주변 지역으로의 접근성이 좋습니다. 상업시설 및 주거시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 2. 지도 검색 결과

제공된 정보를 바탕으로 주변 시설을 확인한 결과, 혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 본건 내용 내에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 공실 위험

감정평가 시점 기준 현재 공실 상태로, 낙찰 후에도 임대 수익을 즉시 확보하지 못할 가능성이 있습니다. 임대차 시세 및 공실 기간에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.5. 2. 권리 부담

현재 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 경매 절차상 낙찰로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 전체 채권액 규모는 물건의 재무적 위험을 시사합니다.

1.5. 3. 토지 이용 제한

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 특히 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 도시계획 변경에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 과거 토지거래계약허가구역으로 지정된 이력이 있어, 개발 및 거래 관련 제한 사항 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 거여동이라는 우수한 입지에 지하철역과 인접한 역세권 상가라는 장점을 가지고 있습니다. 비교적 신축급 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며 등기부상 채권 총액이 높은 점은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 핵심 투자 강점

* 역세권 프리미엄: 지하철 5호선 거여역 인근으로 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지를 통한 안정적인 고객층 확보가 가능합니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 정보를 바탕으로 본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, '인수 보증금'은 0원으로 특별히 고려할 사항이 없습니다.

본 물건의 감정가는 11억 7,800만원입니다. 현재 공실 상태 및 채권 총액 규모 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가는 본 건의 현재 임대 가능성, 예상 임대 수익률, 그리고 향후 시장 동향에 대한 추가적인 면밀한 현장 조사 및 시세 분석을 통해 최종 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.