나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51609 [1] 서울특별시 송파구 풍납동 147-1 유천연립주택 3동 202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 풍납동 소재 '서울풍납초등학교' 북동측 인근에 위치하는 유천연립주택 제3동 제202호로서, 인근은 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 '천호역(지하철 2호선 및 5호선)' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브위 기와지붕 지하1층 지상3층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일자: 1983-05-09)

외 벽: 치장적벽돌쌓기 마감 등,
창 호: 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 '연립주택' 및 '지하실[창고]'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '연립주택, 공중변소, 관리사무소[유천연립주택]' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 막다른 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2021-08-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2021-08-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 등기사항전부증명서상 표제부 전유부분의 건물의 표시란에 지하실 21.31㎡가 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 지하실 21.31㎡은 공용부분임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임
등기사항전부증명서상 표제부에 지하실 21.31㎡가 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 지하실 21.31㎡은 공용부분임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51609 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 풍납동 147-1 유천연립주택 3동 202호

용도: 연립주택

감정가: 664,000,000원

토지면적: 74.53㎡ (약 22.54평)

건물면적: 63.93㎡ (약 19.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 재매각

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 풍납동 소재 '서울풍납초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '천호역'과 다수의 노선버스가 운행하는 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 5미터의 막다른 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법률에 의한 제한이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 2월 17일 접수된 김종율 근저당권(240,000,000원)입니다.

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을8 근저당권, 갑4 임의경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 변여선: 보증금 30,000,000원, 차임 800,000원. 2024년 6월 10일 전입 및 확정일자, 2025년 8월 29일 배당신고일자입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 등기부채권 총액: 357,600,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 송파구 풍납동의 주거 밀집 지역 내 연립주택 단지에 위치하고 있습니다.

* 인근에 서울풍납초등학교가 있어 교육 환경이 마련되어 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지하철 2, 5호선 천호역을 이용할 수 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 양호한 편입니다.

* 대규모 상업 및 업무지구와는 다소 거리가 있으나, 지역 자체의 소비 및 생활 권역 내에 해당됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 서울풍납초등학교가 인접해 있으며, 올림픽공원과 한강공원도 비교적 가까운 거리에 위치하여 여가 활동에 유리합니다.

* 교통: 천호역(2, 5호선) 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선도 갖추고 있습니다.

* 교육: 서울풍납초등학교, 풍납중학교, 대명중학교 등 교육 기관이 주변에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각으로 진행되고 있습니다. 이는 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 포기되는 등의 사유가 있었음을 시사하므로, 특별한 문제점은 없는지 면밀한 검토가 필요합니다. 다만, 재매각으로 인해 가격 조정의 기회가 될 수 있습니다.

* 건물 노후: 1983년 5월 9일 사용승인된 건물로, 건축 40년 이상 경과하였습니다. 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 지하실 21.31㎡가 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 해당 지하실은 공용부분으로 표기되어 있습니다. 이는 실제 이용 시 혼동을 야기할 수 있는 부분입니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한, 교육환경보호, 대공방어협조, 비행안전, 역사문화환경보존, 과밀억제, 공장설립제한, 폐기물매립시설 설치제한 등 다양한 법규에 따른 개발 행위 제한이 존재하여 향후 건축물 활용 및 증축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 송파구 풍납동에 위치한 재건축 연한이 지난 연립주택입니다.

* 천호역을 이용할 수 있는 입지는 강점이 있으나, 건물의 노후도와 재매각 이력은 신중히 고려해야 할 요소입니다.

* 권리관계는 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

* 동일 단지 내 유사 면적의 다른 세대가 9억원대 후반에 거래된 사례가 있으나, 본건의 감정가(6.64억원)는 이와 비교 시 차이가 있습니다. 제공된 시세 정보(100.12㎡ 약 9억원대)를 본건 면적(63.93㎡)으로 환산하면 약 5.7억~5.8억원대로 추정됩니다. 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없으므로, 실질적인 시장 가치 평가가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 송파구라는 입지적 가치와 더불어 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력.

* 천호역 역세권으로 대중교통 이용이 용이하여 실거주 및 투자 매력 보유.

* 재매각 건으로, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 664,000,000원

* 최저매각가격(보증금 산정 기준): 664,000,000원

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20% = 132,800,000원

* 시세 분석:

* 동일 단지(유천연립/파크빌라) 100.12㎡ 거래 사례: 900,000,000원 ~ 920,000,000원.

* 이를 본건 면적(63.93㎡)으로 환산 시, 약 575,400,000원 ~ 587,600,000원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 감정가 664,000,000원보다 낮은 가격대입니다.

* 재매각 물건임을 감안하고, 건물 노후도 및 현재 시장 상황을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권장 입찰가: 615,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.