나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경341 [1] 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 9층와이-9086호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철8호선「장지역」남서측 인근에 위치하며 주위는 상업시설, 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 상업지대를 형성하고 있으며 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선「장지역」이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층/ 지상 11층 건물 내 제9층 제와이-9086호로서
(사용승인일: 2008.12.19)
외 벽: 복합판넬 및 강화유리 마감 등
창 호: 샷시창호임.

이용상태

공부상 '판매시설(도매시장)' 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 소화설비, 주차장설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 평지로서 상업용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측, 서측으로 광대로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제4구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
- 본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 시행령 제2조 및 제3조의 ①‘경계표지’는 건물바닥에 보이지 않으나 스테인레스 구조물, 강화유리 및 판넬 등으로 벽체를 구성하여 각 호수를 구분하고 있어 타 호수와 구조상ㆍ이용상 독립성이 있으며, ②‘건물번호표지’도 건물바닥에 보이지 않으나 대신에 벽체 전면에 부착되어 있어 각 호수의 식별이 가능하니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

구분건물의 독립성은 유지되고 있으나 목적물의 정확한 경계선과 면적 등은 측량이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경341 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건소재지 및 규모

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 9층와이-9086호

건물명: 가든파이브라이프

층수: 9층

전유면적: 11.44㎡ (약 3.5평)

토지면적: 3.29㎡ (약 1.0평)

1.3. 물건현황

용도: 근린상가 (공부상 '판매시설(도매시장)')

감정가: 66,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 지하철 8호선 장지역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 상업시설, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재하는 상업지대를 형성하고 있어 주위 환경이 쾌적한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 8호선 장지역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 등기부등본 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 2009-02-05 접수: 소유권보존 (에스에이치공사)

* 2010-05-07 접수: 소유권이전 (박재우)

* 2014-12-15 접수: 근저당권 (신한은행, 15,600,000원) - 말소기준권리

* 2025-06-18 접수: 임의경매 (신한은행) - 말소

총 등기부채권액: 15,600,000원

3.2. 임차인현황

* 임차인: 전

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-10

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건은 가든파이브라이프 내에 위치한 근린상가로, 서울 동남권의 대형 복합 상업 시설 단지 내에 자리하고 있습니다. 패션, 리빙, 테크노 등 다양한 업종의 상가와 NC백화점, 현대시티몰, CGV 등이 입점해 있어 유동 인구가 풍부하며, 상업 및 업무시설이 밀집된 지역의 특성을 가집니다.

5. 생활정보

지하철 8호선 장지역과 직접 연결(4번 출구)되어 있어 교통이 편리하며, 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 대규모 복합 쇼핑몰 단지로서 문화, 외식, 휴식 등 다양한 라이프스타일을 즐길 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경계 및 면적 확인 필요

구분건물의 독립성은 유지되고 있으나, 목적물의 정확한 경계선과 면적 등은 측량이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지에는 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지) 등 다수의 도시계획 및 법적 제한이 존재하므로, 입찰 전 반드시 관련 법규 및 규제 사항을 상세히 확인해야 합니다.

6.3. 임대관계 미상

임대차 관계가 현재 미상으로, 현황 조사를 통해 정확한 임대차 내용을 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 장지역 초역세권에 위치한 가든파이브라이프 내 근린상가입니다. 대형 복합 상업단지로서 풍부한 유동인구와 편리한 교통, 다양한 편의시설을 갖추고 있어 상업적 가치가 높습니다. 다만, 구분건물의 정확한 경계 및 면적에 대한 측량 필요성과 다수의 토지이용 제한 사항, 미상인 임대 관계 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 권리상 인수되는 부담은 없으나, 해당 물건의 개별적인 특성과 시장 상황을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 장지역 초역세권의 탁월한 입지 조건

* 국내 최대 규모 복합상업단지 내 위치로 풍부한 배후수요

* 활발한 상업 및 문화 활동으로 인한 잠재적 가치 상승 기대

* 권리상 인수 부담이 없는 점

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 없는 관계로, 감정평가액 66,000,000원을 기준으로 하여 잠재적 리스크 요인(측량 필요, 토지이용 제한, 임대 관계 미상 등)을 충분히 고려하여 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세 및 본 건의 활용 가치, 향후 임대 가능성 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.