나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103152 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 632-30 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 ""신대방역"" 북측 인근에 위치하며, 주위
는 다세대주택, 단독주택, 도시형생활주택, 임야 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교
통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 내 4층 402호로서,

외벽 : 치장석, 치장벽돌 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 급경사지에 위치한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측의 약 4~5미터 포장도로(보도블럭)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(2017-12-22), 교육환경
보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항
임), 상대보호구역(2017-12-22), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경103152 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 동작구 신대방동 632-30, 4층 402호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 건물 규모

철근콘크리트구조, 4층 중 4층 402호

1.5. 감정가

210,000,000원

1.6. 면적

* 토지면적: 25.77㎡ (약 7.79평)

* 건물면적: 29.34㎡ (약 8.88평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

난곡새마을금고

1.10. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 "신대방역" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 도시형생활주택, 임야 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 신대방역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 도로상태

대상 토지는 북동측으로 약 4~5미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 남측 하향의 급경사지에 위치한 사다리형 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (난곡새마을금고, 2014-03-21)

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 성길섭 (2014-01-27)

* 근저당권: 난곡새마을금고 (2014-03-21, 35,100,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 이강종 (2025-03-20, 90,000,000원) - 말소

* 가압류: 송인숙 (2024-12-27, 75,900,000원) - 말소

* 압류: 관악세무서장 (2025-04-10) - 말소

* 임의경매: 난곡새마을금고 (2025-06-16, 27,646,890원) - 말소

3.4. 등기부 채권 총액

201,000,000원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 신대방역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 주변은 다양한 형태의 주거시설이 밀집한 지역입니다.

4.2. 인근 시세 동향

최근 인근 지역 (동작구 신대방동)의 유사 부동산(다세대) 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 16.29㎡(약 4.9평)는 2억 7천만원, 약 42.69㎡(약 12.9평)는 4억 7천만원, 약 64.98㎡(약 19.7평)는 4억 1천만원에 거래되었습니다. 본건의 건물면적 29.34㎡(약 8.88평)를 기준으로 환산 시, 본건의 감정가(2억 1천만원) 대비 유사 면적대의 최저 거래가(약 2억 7천만원)가 높게 형성되어 있어, 감정가 대비 시장 가격이 높게 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 지하철: 2호선 신대방역 도보 거리

* 버스: 다수의 노선 운행 중

5.2. 주변 편의시설

신대방역 인근에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 환경

주거 지역으로 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다. 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 학교와의 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

건축물대장상 '위반건축물(주택과-201호, 주거, 8㎡, 판넬/새시)'로 등재되어 있어, 이는 향후 건물 이용 및 관리에 제약이 될 수 있으며, 거래 시 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 토지 형상

남측 하향의 급경사지에 위치하여 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한사항

다양한 지역 지구 지정으로 인해 향후 토지 이용 및 건축에 대한 제한이 존재합니다.

6.4. 기타 미상 정보

기타 참고사항(임대 관례 등)은 미상으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 신대방역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 도시형생활주택입니다. 하지만 건축물대장상 위반건축물로 등재된 사실이 확인되어, 이는 본건의 가치 및 활용에 상당한 제약이 될 수 있는 중대한 리스크 요인으로 판단됩니다. 말소되는 권리 내역으로 인해 낙찰 후 인수되는 채무 부담은 없으나, 위반건축물에 대한 명확한 확인 및 해결 방안 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 신대방역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근 시세 대비 잠재력: 최근 인근 지역 시세가 감정가를 상회하고 있어, 본건도 향후 가치 상승의 여지가 있습니다.

* 주거 환경: 비교적 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 210,000,000원 대비 인근 부동산 시세는 더 높게 형성되어 있으나, 건축물대장상 위반건축물 등재라는 중대한 리스크가 존재합니다. 이에 따라, 위반건축물로 인한 가치 하락 및 거래상의 제약을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인근 유사 면적대 물건의 시세(약 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원)와 감정가, 그리고 위반건축물로 인한 할인율을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 보수적으로 산정하여 180,000,000원으로 제시합니다. 이는 위반건축물 리스크를 감안하여 감정가보다 낮게 책정된 금액이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황과 본건의 정확한 상태를 재확인하여 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.