나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103106 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1654-9 4층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '인헌중학교' 북측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔,
다세대주택, 소규모아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반차량 진․출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선 - 낙성대역)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 5층 건물 중 제4층 제502호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호(가) : 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.

나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경103106 (1) 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103106 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1654-9 4층502호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 1억 2천만원 (120,000,000원)

* 토지면적: 7.24㎡ (약 2.19평)

* 토지지분: 7.2396㎡ (약 2.19평)

* 건물면적: 15.34㎡ (약 4.64평)

* 건물지분: 15.34㎡ (약 4.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 (자세한 내용은 권리분석 항목 참조)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며 '인헌중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 낙성대역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 광로3류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 건축선 지정 구역 등 다양한 법규의 적용을 받고 있습니다. (세부 사항은 관계기관 확인 필요)

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 물건명세서상 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 존재하지 않습니다.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 관련: 소유권 보존 및 이전 등기 이력이 확인됩니다.

* 주요 권리 분석:

* 말소기준권리: 을5 (2020-08-31) 신한은행 근저당권(204,000,000원)으로 추정되나, 갑5 (2020-07-09) 신한은행 가압류(82,653,769원)가 선순위로 보입니다. (정확한 말소기준권리는 등기부 원본 확인 필요)

* 본 경매 사건은 서울보증보험(서울서부지방법원 2020카단51745, 2025-06-13 강제경매 신청)에 의해 진행되었습니다.

* 제시된 등기사항의 대부분은 말소될 예정입니다. (갑5, 을5, 을6, 갑6, 갑8, 갑9, 갑11 등 '말소' 기재 확인)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험주식회사 / 한국토지주택공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-01-30

* 확정일자: 2020-01-10

* 대항력: 없음 (물건명세서상 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.)

* 배당신고일자: 2022-03-08

* 비고: 상기 임차인은 보증금 120,000,000원에 대해 우선변제권만 주장하며, 대항력을 포기하고 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기한다는 내용의 확약서를 제출했습니다. 을구 6번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인의 권리가 매수인에게 인수되지 않고 말소됩니다.)

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 봉천동 지역은 오피스텔, 다세대주택, 소규모 아파트 등이 밀집한 주거 지역으로, 지하철 2호선 낙성대역 인근으로 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 근린생활시설: 주변에 각종 상점, 식당, 병원, 은행 등 근린생활시설이 다수 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 업무시설 밀집도: 주변에 다수의 오피스텔이 존재하여 1인 가구의 직주근접 수요가 있을 수 있으나, 대규모 업무 단지 형성 지역은 아니므로 일반적인 오피스텔 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 5층 건물 중 제4층 제502호입니다.

* 건축 연한: 2002년 4월에 사용승인되어, 2024년 기준 약 22년 경과된 건물입니다.

* 내외관: 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 전반적인 건물 상태는 보통 수준으로 보이나, 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 일반적인 오피스텔의 편의성을 제공합니다.

* 인근 시설: '인헌중학교'가 북측에 위치하며, 대중교통 접근성이 양호하여 교육 및 생활 편의성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 현재 임차인이 대항력을 포기하고 명도에 협조하여 권리가 말소될 예정이나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 건축물 노후도: 준공 후 약 22년이 경과하여 향후 유지보수 비용 증가 또는 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 15.34㎡ (약 4.64평)으로 매우 협소하여 단독 사용 또는 1인 가구 용도로 사용이 제한될 수 있습니다.

* 도시계획 제한: 제3종일반주거지역, 광로3류, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획으로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 소형 오피스텔로, 지하철 2호선 낙성대역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없으며 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 건물 면적이 매우 협소하고 건축 연한이 경과하였으며, 주변 환경이 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 일반적인 오피스텔 투자 관점에서 신중한 접근이 요구됩니다. SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항은 임차인의 대항력 포기 및 말소 조건으로 정리되어 있어, 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 오피스텔: 지하철 2호선 낙성대역 이용이 편리한 입지로, 1인 가구 수요를 타겟으로 한 임대 수익형 투자 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 보증금이 없고, 임차인 명도 관련 이슈가 정리된 상태로 비교적 안전한 권리 취득이 예상됩니다.

* 인근 개발 가능성: 봉천동 지역은 재개발 및 정비사업이 진행되는 구역이 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. (추가 조사 필요)

9. 예상 입찰가

* 현재 제시된 감정가는 1억 2천만원입니다.

* 본 물건은 권리 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 시세 및 시장 상황을 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

* 시세 분석: 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악이 어렵습니다. (오피스텔 매매/임대 정보 JSON 분석 필요하나, 해당 데이터가 제공되지 않았습니다.)

* 계산 근거:

* 감정가: 120,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 제안: 본 물건의 면적(약 4.64평)과 주변 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 1인 가구 수요를 감안한 월세 수익률 등을 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 108,000,000원 ~ 120,000,000원 (시장 상황 및 수익률 분석 결과에 따라 변동 가능)

* 주의: 본 제안은 제한된 정보에 기반한 것이므로, 반드시 현장 방문 및 주변 시세, 임대 현황 등에 대한 추가적인 심층 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.