나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103149 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 632-30 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가서 PDF 참조.

교통상황

감정평가서 PDF 참조.

건물의 구조

감정평가서 PDF 참조.

이용상태

감정평가서 PDF 참조.

설비내역

감정평가서 PDF 참조.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가서 PDF 참조.

인접 도로상태등

감정평가서 PDF 참조.

토지이용계획 및 제한상태

감정평가서 PDF 참조.

공부와의 차이

감정평가서 PDF 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

감정평가서 PDF 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103149 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 632-30 1층101호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 252,000,000원

토지면적: 26.34㎡ (약 7.97평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 난OOOOOO

특이사항: 재매각, 공동담보

주의사항: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

특수물건정보: 재매각, 공동담보

건축 연도: 2013년

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 4층 (해당 건물 전체 기준)

해당 호수: 1층 101호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 동작구 신대방동에 위치하며, 인근 지역은 주로 주거용 건물과 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 신대방삼거리역(7호선)이 도보 약 10~15분 거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 주요 도로에 인접하여 차량 접근성도 양호합니다.

* 인접 도로상태: 물건지 인근 도로는 차량 통행이 가능한 상태이며, 도로 폭 또한 적절하게 확보되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 물건이 속한 지역의 구체적인 토지이용계획 및 제한 상태는 감정평가서 원문을 참조해야 합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (난곡새마을금고, 접수일자 2014-03-21)

* 등기부채권 총액: 411,400,000원

* 주요 권리관계:

* 소유권: 성길섭 (보존등기 2014-01-27)

* 근저당권: 난곡새마을금고 (말소기준권리)

* 주택임차권: 이재근 (2014-08-18 전입, 2022-06-15 확정, 2025-03-04 배당신고, 대항력 없음)

* 압류: 금천구, 동작구

* 가압류: 송인숙

* 기타: 공동담보, 임의경매 (난곡새마을금고)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이재근

* 보증금: 총 200,000,000원 (최종 증액분)

* 전입일자: 2014-08-18

* 확정일자: 2022-06-15 (가장 최근)

* 배당신고일자: 2025-03-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 이재근은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 입력된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 신대방동 일대의 연립주택(금성빌라7차, 삼성그린타운)은 2026년 7월 기준으로 약 48,800만원 ~ 55,000만원에 거래되었습니다. 면적은 약 61.22㎡(18.5평) ~ 74.27㎡(22.5평) 수준입니다.

* 같은 기간, 최신 건물(2012년식)인 다세대주택 '멘토하우스'의 약 12.3㎡(3.7평) 면적이 57,000만원에 거래되었습니다. 이 사례는 면적 대비 가격이 매우 높아 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 본 건은 2013년에 준공된 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 건물 면적은 29.99㎡(약 9.07평)이며 감정가는 252,000,000원(25,200만원)입니다.

* 감정가 기준 평당 가격은 약 277.8만원/평 (25,200만원 / 9.07평)이며, 평당 면적당 약 840,280원/㎡입니다.

* 이는 주변의 오래된 연립주택(약 74~80만원/㎡)보다는 높은 가격이나, 소형 신축 다세대주택(멘토하우스, 약 463만원/㎡)보다는 낮은 수준으로, 신축 연식과 소형 평형임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 동작구 신대방동 일대의 빌라 평균 매매가가 1억원에서 7.4억원까지 다양하게 형성되어 있으며, 특히 1~2억대 이하의 소형 빌라 거래도 활발한 것으로 보입니다.

* 종합: 주변의 신축 빌라 시세를 고려할 때, 본 물건의 감정가는 적정 수준으로 보입니다. 재매각 건임을 감안하면 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 신대방삼거리역(7호선)이 도보 약 10~15분 거리에 위치합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 이마트에브리데이 대방동점 등 생활 편의시설이 인근에 위치합니다. 보라매병원이 도보 거리에 있어 의료시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 서울대림초등학교, 문창중학교 등이 도보 또는 근거리 통학 가능한 거리에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각: 본 물건은 이전 경매에서 유찰되어 재매각이 진행 중입니다. 이는 최초 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 기회가 될 수도 있으나, 이전 유찰 사유(높은 기대가, 하자 발견 등)를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되는 건으로, 다른 공동담보물의 상황에 따라 경매 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

* 임차인: 임차인 이재근은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸되며, 보증금 전액을 배당받지 못해도 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 총 채무액: 등기부채권 총액 411,400,000원으로 감정가 252,000,000원보다 높아, 낙찰가에 따라 채권자 일부가 배당받지 못할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 신대방동에 위치한 도시형생활주택으로, 2013년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않으며, 인수할 보증금 또한 없습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 부동산 시세를 고려했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 재매각 건이므로 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으나, 이전 유찰 사유와 공동담보 물건의 특성을 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 서울 동작구 신대방동에 위치하여 도심 접근성이 좋음.

* 신축성: 2013년 준공으로 비교적 신축이며 관리 상태 양호 기대.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 위험이 낮음.

* 가치 상승 잠재력: 재매각으로 인한 시세 대비 저가 매수 기회 존재.

* 소형 평형: 1인 가구나 소형 투자에 적합한 면적.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 252,000,000원이며, 건물 면적은 29.99㎡(약 9.07평)입니다. 최근 유사 지역의 빌라 시세 및 본 물건의 신축 연식, 재매각 건임을 고려했을 때, 감정가 대비 약 90~95% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 235,000,000원으로 제안합니다. 이는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로, 투자 가치를 확보할 수 있는 수준입니다.

* 참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 현재 시세 분석을 기반으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.