나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1802 [1] 서울특별시 강남구 도곡동 467-17 타워팰리스 에프동 14층1407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심감정 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 도곡동 소재 지하철3호선,수인분당선 ""도곡역"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트, 학교, 업무시설 및 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철3호선,수인분당선 ""도곡역"" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,평스라브지붕 제55층 건물 내 제14층 제1407호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인트, 석재 붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 등 마감.

이용상태

아파트 이용 중임.

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 아파트 부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로를 통해 외부공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도곡동 467-17: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(개포택지), 도로(접합), 도시철도(저촉), 도시철도(환기구)(저촉) 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),

2. 도곡동 467-32: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(개포택지), 도로(접합), 도시철도 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람.
임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1802 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 도곡동 467-17 타워팰리스 에프동 14층1407호

* 용도: 아파트

* 감정가: 4,680,000,000원

* 토지면적: 23.26㎡ (약 7.04평, 토지 지분)

* 건물면적: 162.60㎡ (약 49.19평, 전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건축물 구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트, 평스라브지붕, 지하 0층, 지상 55층 중 제14층 제1407호 (에프동)

* 사용승인일: 2003년 2월 28일

2. 입지조건

* 주변 환경: 서울특별시 강남구 도곡동 소재 지하철 3호선, 수인분당선 '도곡역' 남서측 인근에 위치합니다. 본 건 주위는 고급 아파트, 학교, 업무시설, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 지하철 3호선, 수인분당선 '도곡역' 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 시설: 타워팰리스 단지 내 편의시설, 고급 상가, 문화시설 등이 인접해 있으며, 강남 상업지구 접근성이 좋습니다. 조사된 바로는 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 10월 27일 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (을12, 1,200,000,000원)입니다.

* 총 등기부 채권액: 9,072,400,000원으로 감정가를 초과합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용은 별도 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대차 관계 및 보증금, 차임은 조사된 바 없어 미상임. (따라서 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

* 강남구 도곡동의 핵심 주거지역에 위치하여 전통적으로 높은 가치를 지니고 있습니다.

* 타워팰리스 자체의 브랜드 파워와 더불어 주변의 교육, 문화, 상업 시설이 잘 갖춰져 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 도곡역을 중심으로 한 역세권 상권은 주거 편의성을 높이며, 고급 주상복합 단지에 걸맞은 편의시설 및 서비스를 제공합니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 타워팰리스 2차

* 주소: 서울특별시 강남구 도곡동 467-17

* 사용승인일: 2003년 2월 28일

* 세대수: 총 813세대

* 총 주차대수: 2,376대 (건축물대장 총괄표제부 기준)

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차 충전시설(지하 39대) 등이 마련되어 있습니다.

* 교육 환경: 본건은 교육환경 보호구역(상대/절대) 내에 위치하여 학군 및 교육 관련 시설 이용에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 총 채권액이 감정가를 상회하여, 낙찰가율에 따라 경매 취하 가능성이 존재할 수 있으나, 일반적인 임의경매 절차에서는 정상 진행될 것으로 보입니다.

* 토지이용계획상 '도시철도(저촉)', '도시철도(환기구)(저촉)' 표기가 되어 있어 지하철 관련 시설의 영향을 받을 수 있습니다.

* '대공방어협조구역' 지정이 있으나, 이는 항공기 통행 등과 관련된 군사적 협조 구역으로, 55층 건물 건설과 같이 이미 개발된 상황에서는 직접적인 제약이 크지 않을 수 있습니다.

* '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있으나, 아파트 용도로 이미 사용 중인 부지이며 일반적인 주택 매수 시에는 별도의 허가 절차가 필요하지 않을 수 있습니다. (단, 관련 법규 변동 및 세부사항은 확인 필요)

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 항목이 명시되어 있어, 해당 지상권의 내용 및 인수 여부를 반드시 면밀히 조사해야 합니다. 이는 상당한 인수 부담이 될 수 있습니다.

* 임대차 정보가 미상으로, 실제 점유 관계 확인 및 공실 위험 등 투자 수익률 산정에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강남구 도곡동의 최상급 주거 단지인 타워팰리스에 위치한 대형 아파트입니다.

* 도곡역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건, 우수한 교통 및 생활 인프라, 단지 내 편의시설 등 실거주 가치가 매우 높습니다.

* 다수의 권리 관계가 복잡하게 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 가장 중요한 리스크 요인은 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로, 이 부분에 대한 명확한 파악 없이는 투자가 매우 위험할 수 있습니다.

* 임대차 정보가 없는 점은 실거주 목적에는 문제가 없으나, 투자 목적 시 공실 가능성 및 수익률 예측의 불확실성을 야기합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남 핵심 지역, 도곡역 초역세권.

* 명품 주거 브랜드: 타워팰리스의 높은 브랜드 가치와 희소성.

* 넉넉한 면적: 162.60㎡ (약 49평)의 넓은 전용면적으로 쾌적한 주거 공간 제공.

* 탄탄한 인프라: 우수한 교통, 교육, 생활 편의시설.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적대의 아파트 시세는 2026년 4월 15일 92.8㎡가 2,800,000,000원 (약 30.17백만 원/㎡), 2026년 4월 29일 115.63㎡가 3,500,000,000원 (약 30.28백만 원/㎡)에 거래되었습니다. 2026년 5월 11일에는 124.11㎡가 3,175,000,000원 (약 25.58백만 원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다.

* 감정가 4,680,000,000원을 기준으로, 위 시세 동향 및 잠재적 리스크(특히 지상권)를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 4,800,000,000원 ~ 5,000,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 인수 부담이 명확히 확인될 경우, 입찰가는 이에 따라 크게 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.