나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103184 [1] 서울특별시 관악구 신림동 529-15 11층1102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""난곡사거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 ""신대방역"" 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하:1층, 지상:11층 건물 내 제11층 제1102호로서,
(사용승인일: 2020.04.02)

외벽: 석재 붙임 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택 단지형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 약 노폭 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 529-15: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103184 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 529-15 11층1102호

용도: 도시형생활주택

감정가: 147,000,000원

토지면적: 4.69㎡ (약 1.42평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 11.83㎡ (약 3.58평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2020년 04월 02일

건물 총 층수: 지하 1층, 지상 11층

해당 층: 11층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "난곡사거리" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 "신대방역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

등기부등본상 말소기준권리인 서울중앙지방법원 가압류(2023.04.19.)보다 선순위인 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

* 임차인: 조 (한국주택금융공사)

* 보증금: 166,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 07월 13일

* 확정일자: 2020년 07월 09일

* 대항력: 있음 (물건명세서 및 등기부상 확인)

* 비고: 선순위임차권 등기 확인됨.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 하나캐피탈의 가압류(2023.04.19.)이며, 이보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

다만, 을구 3번 순위의 주택임차권(조 )은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 물건명세서상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 명시되어 있어, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

"난곡사거리" 인근 지역으로, 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 주택 등이 혼재하고 있어 기본적인 상업 및 주거 활동이 이루어지는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

지역 내 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 가능하며, 신대방역 인근의 생활 편의시설 접근도 용이합니다.

5.2. 주차 및 건물 설비

건물 내 주차설비가 되어 있으며, 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 인수 위험

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(조 )의 보증금 166,000,000원에 대한 인수 가능성입니다. 경매 배당 과정에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 매수 비용이 예상보다 늘어날 수 있습니다.

6.2. 기타 잠재적 위험

소형 면적(11.83㎡)으로 인한 임대 수익률 변동 가능성 및 공실 위험이 있을 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당하나, 건물의 주용도가 도시형생활주택으로 이용 중이므로 향후 용도 변경 등 개발 계획과의 연관성을 추가적으로 검토할 필요가 있습니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 도시형생활주택으로, 교통 접근성이 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이로 인해 보증금 인수 위험이 가장 큰 특징입니다. 감정가는 147,000,000원이지만, 실제 매수 시 임차인 보증금 관련 부담을 고려한 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)

* 교통 편리 (신대방역 인근, 난곡사거리 위치)

* 소형 면적으로 1인 가구 등 임대 수요 기대 가능

9. 예상 입찰가

감정가: 147,000,000원

최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 거래 사례는 찾기 어려웠으나, 인근 지역의 비교적 신축(2015년) 다세대주택(29.56㎡)이 약 1080만원/㎡ 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 본건은 이보다 신축(2020년)임을 감안할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

그러나, 가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 166,000,000원입니다. 만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하고 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다면, 실제 총 매수 비용은 예상보다 높아질 수 있습니다.

따라서, 임차인 보증금의 배당 예상액을 면밀히 파악하여, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시장가치 및 투자 수익률을 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

본건의 경우, 보증금 인수 위험이 없는 것으로 간주할 때(즉, 임차인이 배당으로 전액 변제받을 것으로 예상될 때), 감정가 수준인 140,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 하지만, 인수 위험이 현실화될 경우, 입찰가를 그만큼 낮추거나 참여하지 않는 것이 현명할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.