나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51113 [1] 전라남도 영암군 서호면 몽해리 58-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

번호(1~3,5,6) 본건은 영암군 학산면 용산리 소재 신복마을 서측 인근에 위치하며, 부근은 농촌자연마을, 소규모 공장, 농경지 등으로 형성된 순수농촌지역임. 번호(7) 본건은 함평군 학교면 마산리 소재 동함평일반산업단지내에 위치하며, 부근은 중소규모의 각종 공장 및 공업나지 등으로 형성된 일반산업단지임.

교통상황

번호(1~3,5,6) 본건까지 차량 출입 용이하며 순수농촌지역에 소재하여 일반적인 교통상황은 보통정도임. 번호(7) 본건까지 차량 출입 용이하며, 광주-무안고속도로 동함평TG가 근거리에 소재하고 가로망이 정비된 산업단지에 위치하여 일반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

번호(1~3) 3필지 일단의 부정형으로 지반은 대체로 평탄하며 공장부지로 이용중이며 일부 콘크리트 포장되어 있으나 대부분은 비포장상태임. 번호(5,6) 각필지 부정형으로 도로임. (일부는 포장이 되어 있는 진입로이나 대부분은 인접토지와 경계 구분이 없는 비포장 토지로서 도로형태를 갖추고 있지 않음) 번호(7) 사다리형으로 지반은 대체로 평탄하며 공장부지로 이용중이고 비포장상태로서 파쇄석이 깔려 있음.

인접 도로상태

번호(1~3,5,6) 남측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함. 번호(7) 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

번호(1,5) 계획관리지역,자연취락지구,가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/ 닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 번호(2,3,6) 계획관리지역,가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리, 메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 번호(7) 도시지역,일반공업지역,지구단위계획구역,중로2류(폭15m~20m)(접함),가축사육제한 구역(상대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

토지(5) 지상에 이동이 용이한 '철재콘테이너' 1개가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

번호(4) 일반철골구조 강판지붕 단층건으로 내외벽: 강판 이음 주기둥: H-Beam(400x 200mm) 창호: 샤시창임. 번호(4-1) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 외벽: 판넬 마감 내벽: 판넬 및 벽지마감 창호: 샤시창임. 번호(8,10) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 내외벽: 판넬 이음 주기둥: H-Beam(500x 200mm, 250x125mm) 창호: 샤시창임. 번호(9) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 외벽: 판넬 마감 내벽: 판넬 및 벽지마감 창호: 샤시이중창으로 일부 천장누수가 있는 것으로 탐문됨. -번호(8,10)건물과 제시외건물(ㅈ)은 실제 1동의 건물이며, 일반건축물대장에 1동의 건물로 등재되어 있음.(일반철골구조 판넬지붕 단층 공장 1,084.2㎡) -번호(9)건물과 제시외건물(ㅋ,ㅌ)은 실제 1동의 건물이며, 일반건축물대장에 1동의 건물로 등재되어 있음.(일반철골구조 판넬지붕 단층 사무실,기숙사 350.88㎡)

이용상태

번호(4) 공장 번호(4-1) 기숙사 번호(8,10) 공장 번호(9) 사무실,기숙사

설비내역

번호(4) 소방설비 되어 있으나 작동 여부는 미상임. 번호(4-1) 급배수 및 위생설비, 난방설비 되어 있음. 번호(8,10) 소방설비 되어 있으나 정상적인 작동 여부는 미상임. 번호(9) 급배수 및 위생설비 되어 있으며, 난방설비 및 소방설비 갖추어져 있으나 정상적인 작동 여부는 미상임.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물(ㄱ~ㅍ)이 소재하여 개략적으로 실측하여 평가하였음. 제시외건물(ㄴ,ㅁ)은 일부가 타지상에 소재함.

공부와의 차이

번호(4-1) 공부상 용도가 '사무실'이나 현황은 '기숙사'로 이용중임. 번호(9) 공부상 용도가 '공장'이나 현황및 일반건축물대장상 '사무실,기숙사'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)번호(4,4-1)건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음. 2)기계기구의 현상 ㄱ. 번호(1~6)기계기구는 장기간 사용하지 않은 노후화된 기계로서 파손 및 부식, 부품 멸실 등으로 제현상 및 관리상태 불량하며 본래의 용도로의 사용은 어려울 것으로 판단됨. ㄴ. 번호(13~15,19~21)은 상당기간 사용하지 않은 기계로서 일부 부품이 소재불명이며 전기 및 배관 등이 끊겨 있는 상태이고 정상적인 작동 여부는 확인을 요함. ㄷ. 번호(14)는 목록상 Seraial No.: SK 201706-037 이나 명판표시는 SK 201707-037임. 번호14) Air Compressor 용량이 목록상 22kw이나 현황은 15kw임. ㄹ. 번호(15)는 목록상 제작번호가 SK 201708-839 이나 명판표시는 SK 201710-039임. ㅁ. 번호(14,15,21)기계기구 중 일부 부품은 소재불명임.(기계기구감정평가명세표 참조) ㅂ. 번호(21)기계기구는 목록상 '영암군 서호면 몽해리 140-1번지 외'에 소재하는 것으로 표시되나 현황은 '함평군 학교면 마산리 757-6번지' 에 소재함. ㅅ. 번호(22)기계기구는 목록상 '영암군 서호면 몽해리 140-1번지 외'에 소재하는 것으로 표시되나 현황은 인접지인 '영암군 학산면 용산리 970번지 외' 에 소재함.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함 매각
-목록5.6. 지분매각
-별지 기재 기계기구 중 일련번호 1,2,3,4,5,6은 일련번호 7,8,9,10,11,12와 동일하며, 장기간 사용하지 않은 노후화된 기계로서 본래의 용도로의 사용은 어려울 것으로 판단됨(감정평가서 참조)
-별지 기재 기계기구 중 일련번호 22에 2024.2.14.자 주식회사 와이더블유를 상대로 한 유체동산점유이전금지가처분 고시문이 붙어 있으나, 2026.4.14.자 사실조회회신서에 의하면 중소벤처기업진흥공단이 당시 점유자인 (주)와이더블유를 상대로 유체동산점유이전및처분금지가처분을 신청하여 2024.1.29.자 가처분 결정을 받고, 이후 본안소송을 제기하여 사해행위취소에 따른 기계기구 인도 승소판결(목포지원 2024가단51876, 2024.10.15.확정)을 받아 전남 영암군 서호면 몽해리 140-1번지 지상위에 소재한 공장 내로 원상회복 조치하였다고 함
-목록1~3, 5은 인접지와 경계구분이 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해 별도 측량 요함
-목록5 지상위에 타인(유한회사 찬솔)소유의 이동 가능한 컨테이너 창고 매각 제외함
-제시외 건물(ㄴ,ㅁ)의 일부가 타지상에 걸쳐 소재하고, 그 대지에 법정지상권 성립여부 불분명함
-목록4에 대하여 2025.8.19.자 영암군의 사실조회 회신에 의하면 건축법 제11조 규정에 의한 건축허가를 득하지 아니한 위반건축물로서 이행강제금 12,174,000원이 부과되었음(첨부 영암군수 이행강제금부과 공문 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 목포지원 2025타경51113 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO (FH2306 유동화전문유한회사)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 영암군 서호면 몽해리 58-1

용도: 공장

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

총 감정가: 853,360,200원

토지 면적: 5537.00㎡ (약 1675.0평)

토지 지분: 5266.5㎡

건물 면적: 1170.50㎡ (약 354.1평)

건물 지분: 1170.5㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 724.30㎡

1.4. 용도

공장

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 영암군 서호면 몽해리 58-1에 위치하며, 부근은 농촌 자연마을, 소규모 공장, 농경지 등으로 형성된 순수 농촌 지역입니다. (목록 1~3, 5, 6 기준)

일부 목록(7)은 함평군 학교면 마산리 소재 동함평일반산업단지 내에 위치하며, 중소규모의 각종 공장 및 공업나지 등으로 형성된 일반 산업단지입니다.

2.2. 교통망

차량 출입이 용이하며, 순수 농촌 지역 소재로 일반적인 교통 상황은 보통입니다. (목록 1~3, 5, 6 기준)

광주-무안고속도로 동함평TG가 근거리에 소재하고 가로망이 정비된 산업단지에 위치하여 교통 상황이 무난합니다. (목록 7 기준)

남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다. (목록 1~3, 5, 6 기준)

북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다. (목록 7 기준)

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m제한구역) 등 (목록 1, 5 기준)

계획관리지역, 가축사육제한구역 (목록 2, 3, 6 기준)

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭15m~20m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 일반산업단지 (목록 7 기준)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류가 설정되었으나, 모두 말소(소멸)되었습니다.

말소기준권리: 하나은행 근저당 (2016.10.20.)

총 등기부 채권 총액: 6,422,240,424원 (모든 권리가 말소되었으므로, 낙찰자는 이 빚을 갚을 필요가 없습니다.)

본건 경매는 에OOOOOOOOOOOOOOOOO (FH2306 유동화전문유한회사)의 임의경매 신청으로 진행되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 유한회사 찬솔

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 없음

비고: 목록 5 지상에 타인 소유 이동 가능한 컨테이너 창고 매각 제외.

임차인: 정기숙

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2021-11-18

대항력: 없음

임차인: 정충훈

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2020-03-24

대항력: 없음

임차인 중 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 경우가 있으나, 실제 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 물건명세서상 제시외 건물(ㄴ,ㅁ)을 위하여 타지상에 법정지상권 성립여부가 불분명한 부분이 있습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 참조)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주된 물건지는 농촌 지역과 소규모 공장이 혼재된 곳으로, 일부는 산업단지 내에 위치합니다. 이는 공장 운영에 필요한 기반 시설 및 인력 확보 측면에서 고려가 필요합니다.

4.2. 산업단지 연관성

함평군 학교면 마산리 소재 일반산업단지 내 위치(목록 7)는 관련 산업과의 시너지 효과를 기대할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 농촌 지역 및 산업단지에 위치하여 주거 및 편의시설이 많지 않을 것으로 예상됩니다. 인근 농촌 마을이나 산업단지 근로자를 위한 기본적인 시설 위주로 파악될 것입니다.

주변 혐오시설 관련 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오 시설은 발견되지 않았으나, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

법정지상권 성립 여부 불분명: 제시외 건물(ㄴ,ㅁ)의 일부가 타인 토지에 걸쳐 있어 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 사용에 제약을 줄 수 있습니다.

위반건축물: 목록 4 건물은 건축 허가를 득하지 않은 위반건축물로, 이행강제금 12,174,000원이 부과된 이력이 있습니다. 이는 추후 재산권 행사나 증축, 대수선 등에 제약을 받을 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

토지 경계 불분명: 목록 1~3, 5 필지는 인접지와 경계 구분이 불분명하여 별도 측량이 필요합니다. 이는 소유권 범위 확인 및 분쟁 가능성을 내포합니다.

제시외 건물 타지상 소재: 일부 제시외 건물(ㄴ,ㅁ)이 타 토지에 걸쳐 있어 토지 경계와 관련한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기계설비 리스크

노후화 및 폐기: 목록 1~6번 기계기구는 장기간 미사용으로 노후화, 파손, 부식, 부품 멸실 등으로 인해 본래 용도로 사용하기 어려울 것으로 판단됩니다.

기능 불확실: 일부 기계기구(13~15, 19~21)는 사용하지 않아 부품 소재 불명, 전기/배관 단절 등으로 작동 여부를 확인해야 합니다.

기계 오류: 일부 기계의 용량 및 일련번호가 목록과 다르게 표기되어 있어 확인이 필요합니다.

기계 위치 이동: 일련번호 21, 22번 기계기구의 실제 소재지가 등기부상 표시와 다릅니다. (일부는 함평군, 일부는 인접지)

기계 관련 법적 분쟁: 일련번호 22번 기계에 대해 중소벤처기업진흥공단과 주식회사 와이더블유 간의 유체동산점유이전금지가처분 및 인도 승소 판결 이력이 있습니다. (현황은 원상회복 조치 완료)

6.4. 경계 및 부지 리스크

타인 소유 컨테이너: 목록 5 지상에 타인(유한회사 찬솔) 소유의 이동 가능한 컨테이너 창고가 있어, 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군 및 함평군에 걸쳐 있는 공장 부지 및 건물입니다. 다수의 권리 설정이 있었으나 모두 말소되어 인수되는 권리 부담은 적은 편입니다.

하지만, 법정지상권 성립 여부 불분명, 위반건축물, 토지 경계 불분명, 노후화된 기계 설비 다수 등 잠재적 리스크를 다수 내포하고 있습니다.

특히, 제시외 건물 일부가 타지상에 걸쳐 있고, 법정지상권 성립 가능성이 있어 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 위반건축물로 인한 이행강제금 납부 이력이 존재합니다.

기계 설비는 대부분 노후화되어 재산적 가치가 낮으며, 일부는 소재 불명, 위치 오류 등의 문제가 있습니다.

따라서, 철저한 현장 조사 및 권리 분석, 법률 전문가와 상의를 통해 본 물건의 실질적인 가치와 리스크를 재평가하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

1. 권리 관계 소멸: 등기부상 모든 권리가 말소되어 낙찰 시 별도의 권리 인수 부담이 없습니다.

2. 일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로, 개별 명도를 위한 추가적인 노력 및 비용이 절감될 수 있습니다.

3. 공장 부지 잠재력: 공장 부지로 활용 가능한 넓은 면적을 보유하고 있어, 향후 재건축 또는 용도 변경 시 잠재적 가치를 가질 수 있습니다. (단, 용도지역 제한 고려 필요)

4. 유동화 물건: 유동화 전문 회사(에OOOOOOOOOOOOOOOOO)에서 진행하는 경매 건으로, 채권 회수 목적이 강해 가격 조정의 여지가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 853,360,200원으로 책정되었습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

잠재적 리스크(법정지상권, 위반건축물, 기계 설비 노후화 등)와 현장 조사 결과, 주변 시세, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

리스크 요인들을 감안하여, 감정가 대비 O% ~ O% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 심층 분석 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.