나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3508 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 나주혁신도시내 '빛가람동 행정복지센터' 남동측 인근에
위치하는 '가람로자벨빌딩 1동 1층 110호 외 4개호'로 주위는 근린생활시설 등이 주종을
상가지대를 이루나 성숙도 낮은 편임.

교통상황

나주혁신도시에 이르는 간선도로망 정비되어 있고 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에
시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(사용승인일: 2015.11.6)건물내
기호1) 1층 110호, 기호2) 3층 304, 기호3) 4층 403, 기호4) 4층 404호, 기호5) 5층 502호로

외벽: 외장타일, 드라이비트마감 등
내벽: 몰탈위페인팅
바닥: 콘크리트마감
창호: 강화유리새시창임.

이용상태

본건은 근린생활시설(기호1: 소매점, 기호2-5: 의원)이나 현재 공실임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비
지하 주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복2차선의 도로, 남동측으로 보행자도로(노폭 약 10미터)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함),
가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경3508 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원효새마을금고 (원OOOOOO)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 284-2, 가람로자벨빌딩 주건축물 제1동 1층 110호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 (사용승인일: 2015.11.6)

용도: 근린생활시설 (제1종근린생활시설, 위락시설) (기호1: 소매점, 기호2-5: 의원)

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.75㎡ (약 4.16평)

토지지분: 13.7534㎡ (약 4.16평)

건물면적: 45.54㎡ (약 13.78평)

건물지분: 45.54㎡ (약 13.78평)

1.4. 평가 및 매각 정보

감정가: 209,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 나주혁신도시 내에 위치하며, '빛가람동 행정복지센터' 남동측 인근입니다.

주위는 근린생활시설 등이 주를 이루는 상가지대이나, 아직 성숙도가 낮은 편입니다.

2.2. 교통상황

나주혁신도시로 이어지는 간선도로망이 잘 정비되어 있으며, 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

북서측으로 왕복 2차선 도로, 남동측으로 보행자 도로(노폭 약 10미터)에 접해 있습니다.

토지는 장방형으로 인접지 및 도로와 등고 평탄하며, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 공동담보물건으로, 채권자 원효새마을금고의 근저당권 및 임의경매가 등기되어 있습니다.

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (갑4, 2021-12-28): 지디글로벌주식회사

* 근저당권 (을4, 2021-12-29): 원효새마을금고 (채권액: 10,000,000원) - 공동담보

* 소유권이전 신탁 (갑5, 2021-12-29): 주식회사코람코 자산신탁

* 압류 (갑6, 2024-05-24): 나주시

* 임의경매개시결정 (갑7, 2025-06-12): 원효새마을금고 (채권액: 10,000,000원) - 사건번호: 2025타경3508

총 등기부채권 금액은 10,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

특별히 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

본건이 위치한 나주혁신도시는 다수의 공공기관이 이전하여 인구가 유입되었으나, 상가 공급 과잉과 낮은 성숙도로 인해 상권 활성화가 더딘 상황입니다.

전체 상가의 약 43.4%가 공실 상태이며, 특히 3층 이상의 상가 공실률이 높게 나타나고 있습니다.

주변에는 근린생활시설, 음식점, 카페 등이 있으나, 유동인구가 특정 지역에 집중되는 경향이 있습니다.

4.2. 상권의 특징

상권의 성숙도가 낮아 임대 및 매매 거래가 활발하지 않은 편입니다.

공공기관 종사자들의 주말 이동으로 인해 주말 매출 감소 현상이 나타나기도 합니다.

향후 혁신도시 개발 및 인구 유입에 따라 상권 활성화 가능성이 있으나, 단기적인 공실 리스크는 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 빛가람동 행정복지센터가 있습니다.

나주혁신도시 내에 다양한 상업시설, 병원, 금융기관 등이 분포하고 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

나주혁신도시 내 주요 도로망 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

빛가람호수공원 등 휴식 공간이 조성되어 있으며, 문화시설 및 체육시설 이용이 가능합니다.

단, 나주혁신도시 주변은 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있으며, 과거 축사 악취 관련 민원이 제기된 바 있습니다. 최근에는 SRF 발전소 관련 논란도 있었으나, 환경영향평가 결과 유해성이 없다는 결과가 나왔습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

나주혁신도시 내 상가 공실률이 높은 편이며, 본건 역시 현재 공실 상태로 즉각적인 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

상권의 성숙도가 낮아 공실이 장기화될 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 상권 경쟁 심화

무리한 상가 공급으로 인한 경쟁 심화로 인해 임대료 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 요인

축사 등에서 발생하는 악취 민원이 과거 제기된 이력이 있어, 향후 주변 환경 변화에 따른 영향 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 나주혁신도시에 위치한 근린생활시설 용도의 상가 건물입니다. 교통 및 접근성은 양호하나, 나주혁신도시 상권 전체의 낮은 성숙도와 높은 공실률은 투자 시 주요 고려 사항입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 부담은 적을 것으로 보입니다. 향후 혁신도시의 지속적인 발전과 인구 유입이 이루어진다면 상권 활성화 및 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 단기적인 공실 리스크와 상권 내 경쟁 심화는 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 나주혁신도시의 미래 성장 잠재력: 공공기관 이전 효과와 지속적인 개발 계획으로 인한 장기적인 가치 상승 기대.

* 일괄 매각을 통한 활용도 증대: 토지와 건물을 함께 취득하여 운영 및 투자 유연성 확보.

* 현재 공실 상태로 인한 시세 대비 저가 매수 기회: 향후 상권 활성화 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가격을 산정합니다.

본건은 현재 공실 상태이며, 나주혁신도시 상권의 전반적인 침체 및 높은 공실률을 고려할 때, 감정가(209,000,000원) 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

주변 시세, 예상 임대 수익률, 향후 상권 변화 추이, 소유자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

(구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사 및 수익률 분석 후 산정하는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.