나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20947 [1] 전북특별자치도 익산시 어양동 736 이편한세상어양 108동 28층2804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 어양동 소재 ""익산초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은
아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 하나로, 동서로63길이 소재하여
전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 중 제28층 제2804호로서,
외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
천장: 벽지 등 마감,
바닥: 강화마루 및 타일 마감,
창호: 새시이중창입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비,
지하주차장설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄하며, ""대(아파트부지)"" 로
이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 개설되어 있는 왕복 4차선 아스팔트포장도로를 통해 진·출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구
(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합),
가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2015-07-01)<도시 및 주거환경정비법>
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20947 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 어양동 736 이편한세상어양 108동 28층2804호

용도: 아파트

감정가: 360,000,000원

토지 면적: 40.40㎡ (약 12.22평)

건물 면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

2.

1.2. 입지조건

본건은 전라북도 익산시 어양동에 위치하며, 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

단지 북동측으로 개설된 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스 승강장이 있어 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

본건은 "익산초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 20일 접수된 전세권설정(을1, 채권자 이진경, 400,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 417,799,037원입니다.

현재 거주 중인 임차인 이진경 씨는 2021년 12월 20일 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다.

그러나 "인수 보증금 합계"가 0원으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금 400,000,000원은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 이는 경매 절차를 통해 배당받거나 처리될 것으로 예상됩니다.

경매 신청 채권자 역시 임차인과 동일인(이진경)으로 보이며, 이는 임차인의 권리행사 과정을 시사합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

2.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 어양동은 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 이는 주변 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변 지도 검색 결과, 단지 내 또는 인근에 상업 시설(마트, 병원, 식당 등)이 잘 갖춰져 있습니다. 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 주거 단지 인근의 상권 특성상 유흥업소 등의 입점 여부는 개별적인 확인이 필요합니다.

2.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 28층 건물 중 28층에 위치한 아파트입니다.

외벽은 시멘트모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 천장은 벽지, 바닥은 강화마루 및 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시 이중창입니다.

아파트 내에는 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기, 지하주차장, 도시가스보일러를 이용한 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

인접 도로 상태는 북동측으로 왕복 4차선 도로와 접해 있어 차량 접근이 편리합니다.

토지 이용 계획상 제1종, 제2종, 제3종 일반주거지역, 시가지경관지구 등에 속해 있으며, 중로 2류 도로와 접합 및 저촉되는 구간이 있습니다.

사용 승인일은 2015년 7월 24일로 비교적 신축입니다.

총 세대수는 1200세대이며, 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있습니다.

2.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인(이진경, 보증금 400,000,000원)의 존재입니다.

다만, "인수 보증금 합계 0원"이라는 점으로 보아 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없습니다.

그럼에도 불구하고, 임차인과의 명도 진행 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

임차인의 배당 요구 종기(2025년 6월 18일) 이후 명도 협의 과정에서 추가적인 이슈가 발생할 수 있으므로, 명도 관련 사항은 철저한 확인과 대응이 필요합니다.

2.

1.7. 종합 의견

본건은 익산시 어양동 소재 이편한세상 어양 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖춘 주거지입니다.

2015년에 사용 승인된 아파트로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 28층의 고층 유닛으로 조망권이 우수할 것으로 보입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 구조이므로 명도 문제만 해결된다면 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

다만, 임차인과의 명도 과정은 원만하게 진행될 수 있도록 신중한 접근이 필요합니다.

2.

1.8. 투자 포인트

* 높은 층수(28층)에 따른 우수한 조망권 및 쾌적성 확보.

* 비교적 최근(2015년)에 준공된 아파트로 건물의 노후도가 낮음.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 편의시설 및 교통 접근성이 양호함.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 0원으로 낙찰자의 직접적인 보증금 부담이 없음.

2.

1.9. 예상 입찰가

감정가 360,000,000원 대비 최근 매매 시세(84.99㎡ 기준 추정치 약 340,000,000원 ~ 370,000,000원) 및 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 95% 수준인 340,000,000원을 초기 입찰 희망가로 고려할 수 있습니다. 낙찰가를 산정함에 있어 명도 비용 및 기타 부대 비용을 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.