나이스옥션 법원경매 군산 2025타경448 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 107-8 나운프라자 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 군산시 나운동 소재 '롯데3차아파트' 남측 인근에 위치하는 상가로서 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 주를 이루는 노선상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 중 1층 101호로

외벽 : 대리석판재, 몰탈위페인팅 및 인테리어 마감
내벽 : 인테리어 등 마감
창호 : 샷시창임.

이용상태

고봉민 김밥인(김밥집) 및 셰프클럽(BBQ,도시락,밀키트)으로 이용중입니다.

설비내역

승강기, 소화전, 공용 위생설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 평지로서 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

노폭 약 30미터, 20미터, 10미터의 포장도로와 3면이 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭10-12미터)(접합), 중로1류(폭20-25미터)(접합), 가축사육제한구역(모든축종사육제한), 교육환경보호구역(유치원).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경448 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 107-8 나운프라자 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 75,900,000원

토지면적: 49.25㎡ (약 14.9평)

토지 지분: 49.25㎡ (약 14.9평)

건물면적: 144.78㎡ (약 43.8평)

건물 지분: 144.78㎡ (약 43.8평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOO

2. 입지조건

본건은 군산시 나운동 소재 '롯데3차아파트' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 노선상가지대입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 7층 건물 중 1층 101호입니다.

외벽은 대리석판재, 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감으로 되어 있으며, 내벽은 인테리어, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다.

토지는 유사 사다리형의 평지로, 현재 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

본건은 노폭 약 30미터, 20미터, 10미터의 포장도로와 3면이 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭10-12미터), 중로1류(폭20-25미터)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역(유치원)으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 임차인이 존재하며, 권리 분석 시 임차인 현황 및 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인: 곽

보증금: 20,000,000원

차임: 1,400,000원

전입(사업)일자: 2018-06-15

확정일자: 2025-06-27

배당신고일자: 2025-07-23

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 1,200,000원

전입(사업)일자: 2025-01-24

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 방

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2018-05-16

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정

보증금: 25,000,000원

차임: 1,200,000원

전입(사업)일자: 2004-02-05

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고:

본 임차인은 대항력이 있으나, 임대차 관계가 등기부 외로 존재하며 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 위험 요소이므로, 계약 내용을 명확히 확인하거나 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

총 인수 보증금 합계: 0원

등기부상 말소기준권리는 2015-08-11 접수의 전북은행 근저당권 (600,000,000원)입니다.

임의경매 개시결정 등기(2025타경448)는 말소됩니다.

등기부채권 총액: 780,000,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 군산시 나운동은 아파트 단지 밀집 지역으로, 나운프라자는 이러한 배후 주거 단지를 기반으로 한 근린상권에 속합니다.

현재 '고봉민 김밥'과 '셰프클럽' (BBQ, 도시락, 밀키트)으로 이용 중인 것으로 보아, 식음료 관련 업종이 운영되고 있습니다.

주변 상권은 아파트 단지 내 상가 및 로드 상가들이 혼재되어 있으며, 유동인구는 주로 단지 내 거주민 및 인근 지역 주민으로 구성될 것으로 예상됩니다.

대중교통 접근성이 보통 수준이며, 차량을 이용한 접근도 원활한 편입니다.

상권 내 경쟁 업종으로는 유사한 근린생활시설, 소매점 등이 있을 수 있으나, '고봉민 김밥'과 같이 프랜차이즈 음식점의 경우 브랜드 인지도를 바탕으로 일정 수준의 고객을 확보할 수 있습니다.

현재는 1층에 위치하여 가시성이 좋으며, 김밥집과 밀키트 판매점 등은 1인 가구 증가 및 비대면 소비 트렌드에 부합하는 업종입니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 '롯데3차아파트' 등 다수의 주거 단지가 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

생활 편의시설로는 주변 상가 및 근린생활시설 내 마트, 병원, 학원 등이 있을 것으로 예상됩니다.

교육 환경으로는 인근에 유치원 등이 위치하여 학군 관련 고려 사항이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 정 임차인은 대항력이 있으므로, 낙찰 후에도 해당 임차인의 보증금(25,000,000원) 전액을 변제받지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 대항력의 존재는 항상 주의가 필요합니다.

공동 담보: 본 건은 공동 담보로 경매에 나왔으며, 이는 채무 규모가 크거나 다수의 담보물이 얽혀있을 가능성을 시사합니다.

임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확히 확인되지 않는 부분이 있어, 현 임차인의 계약 조건, 퇴거 여부 등을 철저히 조사해야 합니다.

공실 위험: 상가 건물의 경우 경기 변동, 상권 변화, 경쟁 심화 등으로 인해 공실이 발생할 위험이 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동의 주거 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 아파트 단지를 기반으로 한 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

현재 두 개의 다른 업종이 운영 중이며, 특히 밀키트 판매점 등은 최근 소비 트렌드와 부합합니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 임대 관계의 불명확성은 주요 위험 요소로, 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

상가 건물의 특성상 공실 리스크 또한 고려해야 하므로, 향후 임대 전략을 신중하게 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

탄탄한 배후 주거 단지 확보: 아파트 단지에 둘러싸여 있어 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

현재 운영 중인 업종의 적합성: 김밥집 및 밀키트 판매점은 지역 주민의 수요를 충족시킬 수 있는 업종입니다.

1층의 유리한 위치: 높은 가시성과 접근성으로 집객 효과를 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 저평가 가능성: 권리 관계 정리 후 시장 가치 재평가가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 75,900,000원 기준으로, 인수 보증금이 0원으로 처리된 점과 현 임차인의 대항력 존재, 공동담보 등의 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

상권 및 건물 상태, 향후 임대 가능성을 종합적으로 판단하되, 일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 대략 60,000,000원 ~ 68,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가 산정은 현장 방문을 통한 상세 조사, 주변 시세 비교, 수익률 분석 등을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.