나이스옥션 법원경매 군산 2025타경442 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 107-8 나운프라자 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,2)은 군산시 나운동 소재 "진포초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근랜생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 기호1,2)이 속한 나운프라자 빌딩까지 차량출입이 원할하고, 인근에 대중교통시설이 소재하는 등 제반교통 사정 보통 정도임.

건물의 구조

기호1,2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 중 3층 301호, 3층 304호로서 외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감, 내벽 : 내부 인테리어, 벽지 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호1) 근린생활시설(독서실, 의원(현 공실상태), 필라테스(현공실 상태))임. 기호2) 근린생활시설(학원)으로 이용중임.

설비내역

기호1,2) 공용위생설비, 급.배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 10미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<107-8번지> 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10M~12M)(접합), 중로1류(폭 20M~25M)(접합)이고 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 미상임. 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경442 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 107-8 나운프라자 3층 301호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 891,000,000원

* 토지면적: 136.56㎡ (약 41.31평)

* 토지지분: 136.56㎡ (약 41.31평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 425.79㎡ (약 128.81평)

* 건물지분: 425.79㎡ (약 128.81평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

* 주의사항:

* 특수물건정보: 공동담보, 대항력있는임차인

1.1. 감정평가서 요약

* 구분건물감정평가요항표

* 위치 및 주위환경: 본건은 군산시 나운동 소재 "진포초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

* 교통상황: 나운프라자 빌딩까지 차량 출입이 원활하고, 인근에 대중교통시설이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통 정도임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 중 3층 301호. 외벽은 석재붙임, 드라이비트 등 마감, 내벽은 내부 인테리어, 벽지 등 마감, 창호는 샷시 창호 등 마감임.

* 이용상태: 근린생활시설 (독서실, 의원(현 공실상태), 필라테스(현 공실 상태))로 이용 중임.

* 설비내역: 공용 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건물의 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 서측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 10미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10M~12M), 중로1류(폭 20M~25M)이고, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(유치원)임.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계 미상임.

2. 입지조건

* 주변환경: 군산시 나운동의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치하며, 인근에 진포초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 양호함.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 편리한 지역임.

* 도로: 서측 20미터, 북측 10미터 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이함.

* 토지계획: 제2종일반주거지역 등 도시계획에 따라 관리되고 있으며, 일부 제한사항이 존재함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 8월 11일 접수된 전북은행 근저당권 (을14)으로, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2000-09-14

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 명확하지 않더라도 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요하며, 투자 시 리스크로 고려해야 합니다.

* 임차인: 양

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-25

* 확정일자: 2023-07-25

* 배당신고일자: 2025-09-02

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 배당을 받지 못할 경우 보증금 50,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금 합계 (명시된 금액 기준): 0원

* 등기부채권 총액: 672,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 종합: 말소기준권리보다 선순위인 임차인 박 은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 금액 발생 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 후순위 임차인 양 은 배당받지 못할 경우 보증금 50,000,000원을 인수할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 건물정보: 나운프라자 빌딩은 철근콘크리트 구조의 7층 건물로, 본건은 3층 301호입니다.

* 용도: 본 건물은 근린생활시설, 운동시설, 판매시설 등으로 복합적으로 이용될 수 있는 용도입니다. 본건 301호는 독서실, 의원, 필라테스(현 공실)로 이용되었거나 사용 가능합니다.

* 주변 상권: 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요는 갖추고 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역은 아파트 단지와 학교가 인근에 위치하는 점을 감안할 때, 일반적으로 혐오 시설이 밀집된 지역은 아닌 것으로 판단됩니다. (추가적인 현장 확인 필요)

5. 생활정보

* 편의시설: 진포초등학교 인근 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 주변에 아파트 단지가 많아 안정적인 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 권리: 박 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수해야 할 금액이 있을 경우 투자 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. (금액 미상으로 주의 필요)

* 공실 위험: 의원, 필라테스 등 일부 업종이 현재 공실 상태인 점은 향후 임대 시 공실 발생 가능성을 시사합니다.

* 상권 침체 가능성: 지역 상권의 경기 변동에 따라 임대 수익이 감소할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동의 준수한 입지에 위치한 근린상가 건물로, 교통 및 주변 인프라가 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 미상 문제와 일부 공실 상태인 점은 투자 시 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 명확한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 해당 리스크를 충분히 검토한 후 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 초등학교 인근 및 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요층 확보 가능.

* 활용도 높은 공간: 다양한 근린생활시설 및 운동시설 등으로 활용 가능한 공간으로, 적극적인 임차인 유치 및 자체 활용을 통한 수익 창출 기대.

* 개발 가능성: 주변 지역의 개발 계획 및 도시 발전 추이에 따른 잠재적 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수될 수 있는 권리(특히 임차인 관련), 시장 상황, 향후 예상 임대수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 법원 공시상 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인 박 의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으므로, 실제 인수해야 할 금액이 있는지에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 만약 인수 금액이 발생한다면, 이를 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.

또한, 후순위 임차인 양 이 배당받지 못할 경우 인수할 보증금 50,000,000원도 고려 대상이 될 수 있습니다.

이러한 권리관계와 시장 조사를 바탕으로 수익률 분석을 거쳐, 잠재적 리스크를 감안한 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.