나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20984 [1] 전북특별자치도 군산시 수송동 904 동신아파트 2동 14층 1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 수송동 소재 '군산푸른솔초등학교' 남측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모의 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재
하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인접한 간선도로변에 버스승강장이 소재
하는 바 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 제14층 제1402호로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥 : 장판깔기, 타일붙임 등 마감,
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 단지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 10미터의 포장도로로
주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류
(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2012-04-02)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(새싹위치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
교육환경보호구역(푸른솔초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 제시목록 및 공부상 제2동으로 등재되어 있으나 현황 외벽표기는
‘102동’으로 기재되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경20984 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 군산시 수송동 904 동신아파트 2동 14층 1402호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 33.33㎡ (약 10.08평)

토지지분: 33.33㎡ (약 10.08평)

건물면적(전용면적): 78.48㎡ (약 23.74평)

건물지분: 78.48㎡ (약 23.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 평가 요약

감정가: 90,000,000원

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.5. 아파트 정보

아파트명: 수송동신 (구.지곡동신)

주소: 전북특별자치도 군산시 수송동 904

사용승인일: 1991년 9월 20일

총 동수: 6개동

총 세대수: 660세대

최고층: 15층 (본건 14층)

관리사무소 연락처: 063-465-6868

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

주차대수: 총 220대 (지상 4대, 지하 10대)

전기차충전기: 지상 4대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 수송동 소재 '군산푸른솔초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모의 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 다수의 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 도로는 서측 약 15미터, 북측 약 10미터의 포장도로로 주출입이 가능합니다.

2.3. 주변 편의시설 및 교육시설

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 군산푸른솔초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (교육환경보호구역으로 지정)

* 기타: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 마련되어 있습니다.

2.4. 주변 환경 종합

아파트 단지와 주택, 상업시설이 혼합된 지역으로, 생활 기반 시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

푸른솔초등학교가 인접해 있어 학군 관련 이점이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 1월 9일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을4)입니다.

이 기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 말소될 권리가 많습니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없다고 명시되어 있습니다.

즉, 낙찰 시 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인의 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

특정 임차인의 대항력 및 보증금, 차임에 대한 세부 정보는 제공되지 않았으나, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김경태(1991-10-19), 안석(2000-01-28), 최남보(2000-02-01), 최옥순외 3명(2025-04-18, 상속) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당: 한국주택금융공사 (을4, 2017-01-09, 301,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 한국주택금융공사 (갑7, 2025-06-16, 75,668,537원)

* 압류: 중부산세무서장 (갑8, 2025-08-13, 6번최창환지분압류)

등기부채권 총액: 301,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 중소규모의 아파트 단지들이 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있습니다.

주거 밀집 지역 특성상, 상권은 주로 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 지구를 중심으로 형성되어 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

감정평가서에 언급된 '근린생활시설'이 소재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

아파트 단지 내 상가 시설 및 인근 도로변 상가들을 통해 다양한 상업 서비스를 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 생활 편의: 인근 근린생활시설 및 아파트 단지 내 편의 시설을 통해 일상생활에 필요한 서비스 이용이 편리합니다.

* 교육: 군산푸른솔초등학교가 인접하여 초등학생 자녀를 둔 가정에 편리합니다.

5.2. 주거 환경

전반적으로 보통 수준의 주거 환경을 갖추고 있으며, 아파트 단지로서 기본적인 편의 시설을 제공합니다.

건축된 지 30년 이상 경과하였으나, 꾸준한 관리 및 시설 개선이 이루어졌을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1991년에 사용승인된 아파트로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)

* 대로1류, 소로1류, 소로3류, 중로2류 (각종 도로 접합)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

* 교육환경보호구역 (새싹유치원, 푸른솔초등학교)

위와 같은 용도지역 및 제한사항은 향후 건물 증개축 등에 영향을 미칠 수 있으나, 아파트로서의 주된 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

6.3. 공부와의 차이

제시된 정보에는 공부와의 차이가 없는 것으로 표기되어 있습니다.

다만, 현황 외벽 표기가 '102동'으로 기재된 점과 공부상 '2동'으로 등재된 점이 상이하나, 이는 단순 표기 오류일 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 군산시 수송동에 위치한 동신아파트 2동 14층 물건으로, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하여 주거 편의성이 양호한 입지입니다.

푸른솔초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 갖추고 있으며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 인수되는 권리 또한 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

다만, 30년 이상 경과된 건축물의 노후도는 고려해야 할 부분입니다.

임차인 현황이 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어, 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 시 권리 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인접 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

* 높은 층수: 15층 중 14층으로, 좋은 조망권과 일조권을 기대할 수 있습니다.

* 적정 면적: 78.48㎡ (약 23.74평)의 전용면적으로, 일반적인 가구 구성에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 층수의 거래가격을 고려할 때 감정가 90,000,000원을 기준으로 검토할 수 있습니다.

다만, 최근 실거래가 중 67.41㎡ 면적이 10층에 80,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 이는 평당 약 118만원 수준입니다.

본건은 78.48㎡ 면적으로, 14층이라는 점을 감안할 때, 최근 거래 사례의 가격 수준을 반영하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 92,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.