나이스옥션 법원경매 군산 2025타경447 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 107-8 나운프라자 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 “진포초등학교” 남서측 인근에
위치하는 구분건물[나운프라자 제4층 제402호 외 1개호]로서, 주위는 중·소규모의
아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통임.

건물의 구조

1,2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 중 4층 402호(1), 403호(2)로서,
외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : 페인트 등 마감,
창호 : 새시 및 강화유리창임.

이용상태

1) 근린생활시설(사무실, 일부 ""공실"")임.
2) 근린생활시설(현황 ""공실"")임.

설비내역

공동위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""상업용 건물부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 20미터와 북측으로 폭 약 10미터의 아스팔트포장도로에 접하며,
지하주차장시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(2012-
04-02)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축
종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(유치원)<
교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1. 사건 기본 정보

사건번호: 군산지원 2025타경447 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOO (등기부상 전북은행)

1.1. 2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 107-8 나운프라자 4층 402호

신주소: 전북특별자치도 군산시 하나운로 38 (나운동)

건물명: 나운프라자

1.1. 3. 용도

대상 물건: 근린생활시설 (사무실)

주위 환경: 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 4. 면적 및 감정가

토지면적: 48.43㎡ (약 14.65평)

건물면적: 151.02㎡ (약 45.68평)

감정가: 287,000,000원

1.1. 5. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 상세 정보

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "진포초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 중·소규모의 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

1.2. 3. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 중 4층 402호입니다.

외벽: 돌붙임 및 드라이비트 등 마감

내벽: 페인트 등 마감

창호: 새시 및 강화유리창

설비: 공동위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있습니다.

1.2. 4. 토지 정보

토지 형상: 부정형 평지

이용 상태: 현재 "상업용 건물부지"로 이용 중입니다.

도로: 서측 폭 약 20미터, 북측 폭 약 10미터의 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다.

주차: 지하 주차장 시설이 되어 있습니다.

1.2. 5. 이용 상태

402호: 근린생활시설(사무실)로 이용 중이며, 일부 공실 상태입니다.

(참고: 인접한 403호도 현황 "공실"로 기재되어 있습니다.)

1.2. 6. 건축물 관련 정보

건물 용도: 건축물대장상 주요 용도는 제1종 근린생활시설이며, 판매시설, 교육연구시설, 운동시설 등으로도 활용 가능합니다.

사용승인일: 1999년 03월 05일

총 층수: 지하 2층, 지상 7층

주차대수: 옥내 기계식 38대, 옥내 자주식 15대, 옥외 자주식 8대 등으로 총 61대의 주차가 가능합니다.

1.3. 특이사항

1.3. 1. 사건 관련 특이사항

본 물건은 중복사건이며, 공동담보로 진행되는 물건입니다.

1.3. 2. 건축물 표제부 정보

총 연면적: 8951.94㎡ (약 2708.15평)

대지권 비율: 약 57.74% (건축 연면적 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.1. 1. 교육시설

진포초등학교가 남서측 인근에 위치하여 학군 접근성이 있습니다.

2.1. 2. 상업 및 주거시설

주변에 중소규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 배후 수요가 존재합니다.

2.2. 접근성

차량 접근이 용이하며, 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

서측 20미터, 북측 10미터 도로에 접하여 교통이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 말소기준권리

2015년 8월 11일 전북은행 근저당권(을15)이 말소기준권리입니다.

3.1. 2. 주요 권리 내역

말소기준권리 이후 2016년 5월 16일 전북은행 근저당권(을16)이 설정되었습니다.

2025년 6월 17일 전북은행의 임의경매 개시결정(갑16)이 등기되었으며, 이후 2025년 10월 16일 군산세무서장의 압류(갑17)가 등기되었습니다.

이 외 다수의 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록이 있습니다.

3.1. 3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 324,000,000원입니다. (전북은행 근저당 144,000,000원 + 180,000,000원)

*주: 경매 신청 채권액(122,701,378원)은 이 총액에 포함되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

*주의: 임대차 관계가 확인되지 않았으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 현장 조사가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

지상권 개요: 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 군산시 나운동 지역은 주거지와 상업시설이 혼재된 도심 지역입니다.

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 존재합니다.

다양한 근린생활시설, 판매시설 등이 입점하여 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 잠재력

건축물대장상 근린생활시설, 판매시설, 교육연구시설, 운동시설 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

현재 402호는 사무실로 이용 중이나 일부 공실 상태이므로, 임대 수익 확보를 위해서는 적극적인 임대 관리가 필요합니다.

건물 전체적으로 다양한 업종의 입점이 가능하여 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 병원, 은행, 마트 등 기본적인 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

(정확한 정보는 주변 상권 조사 필요)

5.2. 기타 생활 기반 시설

진포초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

주요 도로망과의 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/이용 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로1류, 중로1류에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다. 그러나 현재 용도(근린상가) 및 위치 등을 고려할 때 직접적인 행위 제한 가능성은 낮아 보입니다.

6.2. 공실 및 임대료 관련

현재 402호는 일부 공실 상태이며, 임대 관계가 미상인 점은 임대 수익 확보에 있어 잠재적 리스크 요인입니다.

건물 전체의 공실률 및 적정 임대료 수준에 대한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

6.3. 중복사건 및 공동담보

본 물건은 중복사건 및 공동담보로 진행 중이므로, 유사 물건의 경매 진행 상황 및 낙찰가율 등을 면밀히 파악해야 합니다.

이는 입찰가 산정에 신중을 기할 필요성을 높입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 군산시 나운동의 중심 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 진포초등학교 및 주거단지와 인접하여 배후 수요가 확보된 입지입니다.

철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 4층 사무실로, 비교적 양호한 건물 상태와 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

다만, 임대 관계 미상 및 일부 공실 상태, 중복사건 및 공동담보 진행이라는 점은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

말소기준권리 이후 설정된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이나, 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점도 감안해야 합니다.

입지 조건은 양호하나, 임대 수익성 및 시장 상황에 대한 면밀한 분석 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 군산시 나운동 핵심 상권에 위치한 안정적인 입지

* 진포초등학교 인근으로 학군 접근성 및 주거 밀집 지역의 배후 수요 확보

* 철근콘크리트구조, 지하 주차장 등 기본적인 건물 인프라 보유

* 다양한 업종으로 활용 가능한 근린생활시설 및 판매시설 용도

* 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확함

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 287,000,000원입니다.

등기부채권 총액이 감정가를 초과하나, 인수되는 임차 보증금이 없는 점, 그리고 일부 공실 상태임을 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 낙찰가율, 지역 상권 시세, 예상 임대 수익률 등에 대한 상세한 조사 및 분석이 선행되어야 합니다.

일반적으로 경매 입찰 시 감정가의 80%~100% 범위를 고려하나, 본 물건의 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보다 보수적인 접근이 필요합니다.

*참고: 인수 보증금이 0원이므로, '인수 보증금을 제외하고 계산'하는 규칙은 본 건에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

지도 등 외부 지도서비스 및 검색사이트를 통해 주변 시설을 검색한 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.